← Tilbage til on-market
Fiskedamsgade 13, 1. th
2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness0/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1900)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·Best afkast 22% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Stærk case✓ 5 · ! 1 · ✗ 0
!α +2.6%✓KBH-klassiker 1900✓Sol 92✓1. sal✓73 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 91.840 kr/m² × 73 m² = 6.704.292 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
73 m²
Værelser
3
Byggeår
1900
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
25d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 54.468 kr./år
Alpha
2.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.704.292 kr.
91.840 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
89.532 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.782.479 kr.
92.911 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.495.000 kr.
88.973 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.704.292 kr.
91.840 kr./m²
+3.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.700.000 kr.
23.288 kr./m²
-73.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.4%
α (alpha)2.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast4.4%
Gross rental/år120.732 kr.
Salgspris6.704.292 kr.
Profit (1 års hold)289.204 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.2%
α (alpha)2.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast12.2%
Gross rental/år173.292 kr.
Salgspris7.173.592 kr.
Profit (1 års hold)811.064 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.7%
α (alpha)2.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.4%
= Total afkast21.7%
Gross rental/år285.301 kr.
Salgspris7.696.527 kr.
Profit (1 års hold)1.446.008 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (73) × 12 mdr
= Langtidsleje/år175.200 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)227.760 kr.
− Ejerudgifter/år-54.468 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)120.732 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)173.292 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)285.301 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.704.292 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread168.472 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha2.6%
Mægler
kr/m² (udbud)88.973 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.700.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lejlighed med mulighed for at sætte sit eget præg i eftertragtede Willemoeskvarteret
Velkommen til Fiskedamsgade 13, 1. th. – en charmerende lejlighed med mulighed for at sætte sit eget præg beliggende i det eftertragtede Willemoeskvarteret. Her får du en klassisk københavnerlejlighed med en veldisponeret planløsning, flotte detaljer og en attraktiv beliggenhed tæt på alt det bedste, Østerbro har at byde på.Lejligheden byder velkommen via en rummelig fordelingsgang, som skaber en naturlig opdeling af boligens rum. Til højre finder du to lyse stuer en suite, der giver et elegant