← Tilbage til on-market
Peter Ipsens Allé 3, 2. 61
2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·114 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1973) — lavere standard
- ·Seller CAGR 15.5% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1973✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 90✓2. sal✓55 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
55 m²
Værelser
2
Byggeår
1973
Udbudspris
3.595.000 kr.
Dage på markedet
114d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.960 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.595.000 kr.
65.364 kr./m² · fallback
Investeret
3.618.420 kr.
65.789 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.629.215 kr.
65.986 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.595.000 kr.
65.364 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.595.000 kr.
65.364 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
750.000 kr.
13.636 kr./m²
-79.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år57.840 kr.
Salgspris3.595.000 kr.
Profit (1 års hold)34.420 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.9%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast8.9%
Gross rental/år93.480 kr.
Salgspris3.846.650 kr.
Profit (1 års hold)321.710 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast18.4%
Gross rental/år151.878 kr.
Salgspris4.127.060 kr.
Profit (1 års hold)660.518 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (55) × 12 mdr
= Langtidsleje/år118.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)154.440 kr.
− Ejerudgifter/år-60.960 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)57.840 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)93.480 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)151.878 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.595.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.595.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+21.570 kr.
= Tx-omkostning23.420 kr.
+ Tilbudspris3.595.000 kr.
= Total investeret3.618.420 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.595.000 kr.
− Investeret-3.618.420 kr.
= Spread-23.420 kr.
÷ Investeret÷ 3.618.420 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)65.364 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-02-16normal
1.750.000 kr.31.818 kr./m²
2017-11-30normal
1.650.000 kr.30.000 kr./m²
2007-02-19normal
1.292.500 kr.23.500 kr./m²
2005-02-12family
605.000 kr.11.000 kr./m²
1997-12-12auction
245.000 kr.4.455 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.750.000 kr.2021-02-16 · 5 år siden
Udbudspris implicerer15.5% pa
FMV implicerer15.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lys lejlighed. Veludnyttet planløsning. Pæn stand. Separat brus. Central placering.
Lys lejlighed. Veludnyttet planløsning. Pæn stand. Separat brus. Central placering. Velkommen til Peter Ipsens Allé 3, 2. 61! Er du på udkig efter en flot og velholdt lejlighed med en attraktiv og central beliggenhed i Nordvest? Så er denne bolig et oplagt valg. Lejligheden er en rummelig og indbydende 2-værelses med et lækkert og moderne køkken samt et stilrent badeværelse med separat bruseniche. Boligen er ideel til både par og enlige, der ønsker at bo centralt i et populært område. LEJLIGHEDE