iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Frøbels Alle 7, 4. tv

2000 Frederiksberg · edc · EDC Poul Erik Bech Falkoner Allé, Frederiksberg og Vesterbro

Åbn pitch-view
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal0/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1937)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·44 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 1565.5% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
3 · ! 2 · 1
α -0.6%!Ingen AVM!102 m² stor4. salKBH-klassiker 1937Sol 100

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Frøbels Alle 7, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
102 m²
Værelser
3
Byggeår
1937
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
44d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.084 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.995.000 kr.
68.578 kr./m² · fallback
Investeret
7.038.820 kr.
69.008 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.168.097 kr.
70.275 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.995.000 kr.
68.578 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.995.000 kr.
68.578 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.250.000 kr.
12.255 kr./m²
-82.1% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.5%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast2.5%
Gross rental/år217.956 kr.
Salgspris6.995.000 kr.
Profit (1 års hold)174.136 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.6%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield4.2%
= Total afkast10.6%
Gross rental/år295.068 kr.
Salgspris7.484.650 kr.
Profit (1 års hold)740.898 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.8%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.6%
= Total afkast18.8%
Gross rental/år324.408 kr.
Salgspris8.030.260 kr.
Profit (1 års hold)1.315.848 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (102) × 12 mdr
= Langtidsleje/år257.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)334.152 kr.
− Ejerudgifter/år-39.084 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)217.956 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)295.068 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)324.408 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.995.000 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-43.820 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)68.578 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech Falkoner Allé, Frederiksberg og Vesterbro
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-11-24normal
420.000 kr.4.118 kr./m²
2021-01-05normal
2.600.000 kr.25.490 kr./m²
2013-11-12normal
1.600.000 kr.15.686 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.250.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
420.000 kr.2025-11-24 · 1 år siden
Udbudspris implicerer1565.5% pa
FMV implicerer1565.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Vestvendt tagterrasse og loft til kip

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - På Frøbels Alle 7, 4. tv, finder du en charmerende ejerlejlighed beliggende i hjertet af Frederiksberg. Med et boligareal på 102 m² fordelt over to plan uden overboer, tilbyder denne bolig en perfekt kombination af komfort og funktionalitet. Lejligheden er placeret i en charmerende ejendom, hvor du kan nyde en stille beliggenhed, kun 270 meter fra Lindevang metro og blot 100 meter fra den hyggelige Lindevangsparken. Det første, der møder dig, er et lækkert køkken-alrum, der skaber et naturligt samlingspunkt for både hverdag og gæster. Køkkenet er moderne og funktionelt indrettet, hvilket gør det til en fornøjelse at tilberede måltider. Via elegant trappe i alrummet kommer man op til stuen som imponerer med loft til kip og fritliggende spær, der giver en fantastisk rumfornemmelse og et skønt lysindfald. Herfra er der direkte adgang til en vestvendt tagterrasse, hvor du kan nyde solens stråler og udsigten over det grønne område. Originalt badeværelse med en god størrelse, der byder på både kar og separat bruseniche. To soveværelser godt og praktisk placeret ift. opholdsrum og badeværelse - ideel til både parret, den lille familie eller som delelejlighed. Frederiksberg er kendt for sine grønne åndehuller og kulturelle attraktioner, og med denne adresse har du alt inden for rækkevidde. Nyd en gåtur i Frederiksberg Have, besøg Zoologisk Have, eller udforsk de mange spisesteder og butikker i området. Med metroen tæt på er det nemt at komme rundt i byen, og du har samtidig adgang til ro og natur lige uden for døren. Denne lejlighed er en sjælden mulighed for at bo i en af Københavns mest eftertragtede bydele, hvor historie og moderne livsstil går hånd i hånd. Her får du en bolig, der ikke kun er et hjem, men også en del af en levende og dynamisk bydel.