iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Borups Alle 134B, 2. tv

2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Falkoner Allé

Åbn pitch-view
Top-pick score
71/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 11.9% i sweet spot (5-20%)
  • ·Seller CAGR 4.7% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·58 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 32% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

Stærk case
✓ 6 · ! 0 · ✗ 0
✓α +12%✓Sol 95✓2. sal✓88 m² sweet✓Bygget 1991✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 73.576 kr/m² × 88 m² = 6.474.672 kr.
Borups Alle 134B, 2. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
88 m²
Værelser
3
Byggeår
1991
Udbudspris
5.750.000 kr.
Dage på markedet
58d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.128 kr./år
Alpha
11.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.474.672 kr.
73.576 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.786.350 kr.
65.754 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.605.819 kr.
75.066 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.750.000 kr.
65.341 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.474.672 kr.
73.576 kr./m²
+12.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
870.000 kr.
9.886 kr./m²
-84.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
14.9%
α (alpha)11.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast14.9%
Gross rental/år172.632 kr.
Salgspris6.474.672 kr.
Profit (1 års hold)860.954 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
23.0%
α (alpha)11.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield4.1%
= Total afkast23.0%
Gross rental/år239.160 kr.
Salgspris6.927.899 kr.
Profit (1 års hold)1.380.709 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
32.1%
α (alpha)11.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.4%
= Total afkast32.1%
Gross rental/år314.364 kr.
Salgspris7.432.923 kr.
Profit (1 års hold)1.960.938 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år221.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)288.288 kr.
− Ejerudgifter/år-49.128 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)172.632 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)239.160 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)314.364 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.750.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.500 kr.
= Tx-omkostning36.350 kr.
+ Tilbudspris5.750.000 kr.
= Total investeret5.786.350 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.474.672 kr.
− Investeret-5.786.350 kr.
= Spread688.322 kr.
÷ Investeret÷ 5.786.350 kr.
= Alpha11.9%

Mægler

kr/m² (udbud)65.341 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Falkoner Allé
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2002-01-30normal
1.897.300 kr.21.560 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 870.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.897.300 kr.2002-01-30 · 24 år siden
Udbudspris implicerer4.7% pa
FMV implicerer5.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.5pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lysindfald, elevator, åbent køkken og to soveværelser

Velkommen til denne lyse og indbydende ejerlejlighed på 88 m², beliggende i en rolig og veldrevet ejendom fra 1991 centralt på Frederiksberg. Her får du en gennemtænkt planløsning, et flot lysindfald og en attraktiv kombination af byliv og grønne omgivelser.Boligens naturlige samlingspunkt er det rummelige opholdsrum, hvor store vinduespartier sikrer et smukt lysindfald dagen igennem. Herfra er der direkte adgang til den skønne udestue, som fungerer som en naturlig forlængelse af stuen og skaber