Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Ældre charme (byggeår 1886)
- ·45 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -13.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -13.8%✓Sol 79✓Klassisk 1886✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 73.130 kr/m² × 45 m² = 3.290.837 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
45 m²
Værelser
2
Byggeår
1886
Udbudspris
3.795.000 kr.
Dage på markedet
45d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 33.576 kr./år
Alpha
-13.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.290.837 kr.
73.130 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.819.620 kr.
84.880 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.327.248 kr.
73.939 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.795.000 kr.
84.333 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.290.837 kr.
73.130 kr./m²
-13.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
810.000 kr.
18.000 kr./m²
-78.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-12.3%
α (alpha)-13.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-12.3%
Gross rental/år58.224 kr.
Salgspris3.290.837 kr.
Profit (1 års hold)-470.559 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.6%
α (alpha)-13.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-4.6%
Gross rental/år85.764 kr.
Salgspris3.521.196 kr.
Profit (1 års hold)-212.660 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
5.9%
α (alpha)-13.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast5.9%
Gross rental/år190.152 kr.
Salgspris3.777.881 kr.
Profit (1 års hold)148.413 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (45) × 12 mdr
= Langtidsleje/år91.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)119.340 kr.
− Ejerudgifter/år-33.576 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)58.224 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)85.764 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)190.152 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.770 kr.
= Tx-omkostning24.620 kr.
+ Tilbudspris3.795.000 kr.
= Total investeret3.819.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.290.837 kr.
− Investeret-3.819.620 kr.
= Spread-528.783 kr.
÷ Investeret÷ 3.819.620 kr.
= Alpha-13.8%
Mægler
kr/m² (udbud)84.333 kr.
MæglerLokalBolig Amager ApS
Typelokalbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-03-11family
2.100.000 kr.46.667 kr./m²
2018-05-31normal
1.710.000 kr.38.000 kr./m²
2016-03-15normal
722.500 kr.16.056 kr./m²
1999-11-30normal
568.000 kr.12.622 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 810.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.710.000 kr.2018-05-31 · 8 år siden
Udbudspris implicerer10.5% pa
FMV implicerer8.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Indflytningsklar toværelses på Amagerbro - mulighed for altan.
Indflytningsklar toværelses på Amagerbro På Amagerbro får I en indflytningsklar toværelses lejlighed, hvor kvadratmeterne er udnyttet enkelt og effektivt med separat køkken, en regulær stue og et soveværelse, der ligger trukket roligt tilbage mod gården. Højt til loftet, massive plankegulve og store vinduer giver boligen et klassisk udgangspunkt, mens beliggenheden placerer metro, byliv og grønne åndehuller tæt på jer. Stuen samler spiseplads og sofaområde i ét lyst rum, hvor vinduerne trækker