Top-pick score
73/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet20/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·α 13.8% i sweet spot (5-20%)
- ·Ældre charme (byggeår 1885)
- ·Seller CAGR 7.8% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·Best afkast 34% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗Håndværker✓α +14%✓Klassisk 1885✓3. sal✓69 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 96.181 kr/m² × 69 m² = 6.636.497 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
69 m²
Værelser
3
Byggeår
1885
Udbudspris
5.795.000 kr.
Dage på markedet
5d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.616 kr./år
Alpha
13.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.636.497 kr.
96.181 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.831.620 kr.
84.516 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.715.339 kr.
97.324 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.795.000 kr.
83.986 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.636.497 kr.
96.181 kr./m²
+14.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.900.000 kr.
27.536 kr./m²
-67.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
15.9%
α (alpha)13.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast15.9%
Gross rental/år120.984 kr.
Salgspris6.636.497 kr.
Profit (1 års hold)925.861 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
23.7%
α (alpha)13.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast23.7%
Gross rental/år170.664 kr.
Salgspris7.101.052 kr.
Profit (1 års hold)1.440.096 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
33.7%
α (alpha)13.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.1%
= Total afkast33.7%
Gross rental/år295.153 kr.
Salgspris7.618.699 kr.
Profit (1 års hold)2.082.232 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år165.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)215.280 kr.
− Ejerudgifter/år-44.616 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)120.984 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)170.664 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)295.153 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.770 kr.
= Tx-omkostning36.620 kr.
+ Tilbudspris5.795.000 kr.
= Total investeret5.831.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.636.497 kr.
− Investeret-5.831.620 kr.
= Spread804.877 kr.
÷ Investeret÷ 5.831.620 kr.
= Alpha13.8%
Mægler
kr/m² (udbud)83.986 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
1994-08-19normal
523.000 kr.7.580 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
523.000 kr.1994-08-19 · 32 år siden
Udbudspris implicerer7.8% pa
FMV implicerer8.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
3 værelses lejlighed beliggende lige ved søerne
Charmerende herskabslejlighed med stort potentiale – attraktiv beliggenhed ved SøernePå attraktive Ryesgade 112A, 3. tv. udbydes denne herskabelige 3-værelses lejlighed på 69 m², beliggende i hjertet af Østerbro – få skridt fra Søerne og byens mange caféer, specialbutikker og grønne områder.Lejligheden fremstår med klassisk herskabelig charme og rummer et stort udviklingspotentiale for køberen, der ønsker at sætte sit eget præg. Boligen trænger til istandsættelse, men giver samtidig en eneståend