Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet17/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1913)
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
- ·α -15.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -15.0%✓4. sal✓KBH-klassiker 1913✓Sol 100✓75 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 74.030 kr/m² × 75 m² = 5.552.276 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
75 m²
Værelser
3
Byggeår
1913
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
18d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.864 kr./år
Alpha
-15.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.552.276 kr.
74.030 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
87.144 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.665.569 kr.
75.541 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.495.000 kr.
86.600 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.552.276 kr.
74.030 kr./m²
-14.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.500.000 kr.
20.000 kr./m²
-76.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-12.8%
α (alpha)-15.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-12.8%
Gross rental/år149.136 kr.
Salgspris5.552.276 kr.
Profit (1 års hold)-834.408 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.9%
α (alpha)-15.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast-4.9%
Gross rental/år205.836 kr.
Salgspris5.940.935 kr.
Profit (1 års hold)-389.049 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.7%
α (alpha)-15.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast4.7%
Gross rental/år323.628 kr.
Salgspris6.374.013 kr.
Profit (1 års hold)161.821 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (75) × 12 mdr
= Langtidsleje/år189.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)245.700 kr.
− Ejerudgifter/år-39.864 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)149.136 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)205.836 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)323.628 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.552.276 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-983.544 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-15.0%
Mægler
kr/m² (udbud)86.600 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2023-11-28family
1.725.000 kr.23.000 kr./m²
2016-02-18normal
2.275.000 kr.30.333 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.275.000 kr.2016-02-18 · 10 år siden
Udbudspris implicerer11.1% pa
FMV implicerer9.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Køkken-alrum med udgang til sydvendt altan - sublim planløsning
På frederiksbergsiden af Bispeenbuen står denne nydelige treværelses lejlighed til salg. De 75 m2 er veludnyttet og fordelt på en delevenlig planløsning, og lejligheden emmer både af klassisk charme og moderne komfort. Den solvendte altan fuldender den gode boligoplevelse.I skal bo tilbagetrukket lige der, hvor Frederiksberg og Nørrebro mødes. I kan hurtigt slentre ned til Fuglebakkekvarteret, ligesom der bare er 900 meter til det hyggelige liv på Godthåbsvej med kaffebarer, vinbarer og gode spi