Top-pick score
62/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1902)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·43 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -15.9% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -15.9%✓KBH-klassiker 1902✓Sol 81✓1. sal✓54 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 70.466 kr/m² × 54 m² = 3.805.170 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1902
Udbudspris
4.495.000 kr.
Dage på markedet
43d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.452 kr./år
Alpha
-15.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.805.170 kr.
70.466 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.523.820 kr.
83.774 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.850.406 kr.
71.304 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.495.000 kr.
83.241 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.805.170 kr.
70.466 kr./m²
-15.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
960.000 kr.
17.778 kr./m²
-78.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-14.3%
α (alpha)-15.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-14.3%
Gross rental/år70.188 kr.
Salgspris3.805.170 kr.
Profit (1 års hold)-648.462 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.6%
α (alpha)-15.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-6.6%
Gross rental/år105.180 kr.
Salgspris4.071.532 kr.
Profit (1 års hold)-347.108 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
2.6%
α (alpha)-15.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast2.6%
Gross rental/år166.386 kr.
Salgspris4.368.335 kr.
Profit (1 års hold)10.901 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år116.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)151.632 kr.
− Ejerudgifter/år-46.452 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)70.188 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)105.180 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)166.386 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+26.970 kr.
= Tx-omkostning28.820 kr.
+ Tilbudspris4.495.000 kr.
= Total investeret4.523.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.805.170 kr.
− Investeret-4.523.820 kr.
= Spread-718.650 kr.
÷ Investeret÷ 4.523.820 kr.
= Alpha-15.9%
Mægler
kr/m² (udbud)83.241 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-03-16normal
2.850.000 kr.52.778 kr./m²
2018-09-28family
1.100.000 kr.20.370 kr./m²
2015-04-23normal
1.910.330 kr.35.376 kr./m²
2009-05-22normal
845.000 kr.15.648 kr./m²
1998-01-17normal
402.000 kr.7.444 kr./m²
1995-06-28normal
260.000 kr.4.815 kr./m²
1993-03-12normal
225.000 kr.4.167 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 960.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.850.000 kr.2021-03-16 · 5 år siden
Udbudspris implicerer9.5% pa
FMV implicerer6.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.6pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
En ægte Nørrebroklassiker med charme og lys
Midt i et af Københavns mest attraktive kvarterer udbydes denne særdeles charmerende toværelses ejerlejlighed, en bolig med sjæl, klassiske detaljer og en atmosfære, der straks får én til at føle sig hjemme. Her bor du midt i byens puls, omgivet af grønne åndehuller, stemningsfulde caféer og alt det bedste, Nørrebro har at byde på.Indenfor venter en lys og delevenlig lejlighed med en fleksibel planløsning, der passer perfekt til både parret, singlen eller to venner, der ønsker at dele hjem. De t