iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Nyhavn 31C, 4.

1051 København K · realmaeglerne · RealMæglerne City & Christianshavn ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
71/ 100
B — solid
AVM signal25/25
Kvalitet7/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals12/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 18.4% i sweet spot (5-20%)
  • ·Seller CAGR 5.6% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·108 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Støjgade✗138 m² for stor✓α +18%✓4. sal✓Sol 100✓Klassisk 1800✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 86.304 kr/m² × 138 m² = 11.910.008 kr.
Nyhavn 31C, 4.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
138 m²
Værelser
3
Byggeår
1800
Udbudspris
9.995.000 kr.
Dage på markedet
108d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 99.684 kr./år
Alpha
18.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
11.910.008 kr.
86.304 kr./m² · XGBoost
Investeret
10.056.820 kr.
72.876 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
12.100.193 kr.
87.683 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
9.995.000 kr.
72.428 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
11.910.008 kr.
86.304 kr./m²
+19.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
4.000.000 kr.
28.986 kr./m²
-60.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
21.1%
α (alpha)18.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast21.1%
Gross rental/år264.636 kr.
Salgspris11.910.008 kr.
Profit (1 års hold)2.117.824 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
29.1%
α (alpha)18.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.7%
= Total afkast29.1%
Gross rental/år373.932 kr.
Salgspris12.743.709 kr.
Profit (1 års hold)3.060.821 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
36.4%
α (alpha)18.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.1%
= Total afkast36.4%
Gross rental/år315.612 kr.
Salgspris13.672.689 kr.
Profit (1 års hold)3.931.481 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (ældre)× 0.85
= Justeret ADR1.915 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.915 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år580.061 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-87.009 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-46.144 kr.
= Net Airbnb/år415.296 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (138) × 12 mdr
= Langtidsleje/år364.320 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)473.616 kr.
− Ejerudgifter/år-99.684 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)264.636 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)373.932 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)315.612 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+59.970 kr.
= Tx-omkostning61.820 kr.
+ Tilbudspris9.995.000 kr.
= Total investeret10.056.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV11.910.008 kr.
− Investeret-10.056.820 kr.
= Spread1.853.188 kr.
÷ Investeret÷ 10.056.820 kr.
= Alpha18.4%

Mægler

kr/m² (udbud)72.428 kr.
MæglerRealMæglerne City & Christianshavn ApS
Typerealmaeglerne

Tidligere handler & prisudvikling

Lidt optimistisk
Registrerede handler (Boligsiden)
2015-02-02normal
5.500.000 kr.39.855 kr./m²
2010-07-20normal
3.850.000 kr.27.899 kr./m²
2001-12-17normal
2.800.000 kr.20.290 kr./m²
2000-05-22normal
2.340.360 kr.16.959 kr./m²
1998-07-17normal
1.737.117 kr.12.588 kr./m²
1998-01-22normal
1.649.925 kr.11.956 kr./m²
1995-05-29normal
1.050.000 kr.7.609 kr./m²
1992-07-27normal
756.000 kr.5.478 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 4.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.500.000 kr.2015-02-02 · 11 år siden
Udbudspris implicerer5.6% pa
FMV implicerer7.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+1.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende penthouse lejlighed med solrig tagterrasse!

Midt inde i en stille baggård mellem Nyhavn og Sct. Annæ Plads ligger denne unikke, lyse lejlighed med en fantastisk vestvendt tagterrasse, hvor solen skinner helt frem til solnedgang. Fra gården træder I ind i den herskabelige trappeopgang, der fører op til lejligheden, hvor der fra alle værelser er udsigt til smukke historiske bygninger. Lejlighedens hjerte er den store, hyggelige stue med åbent køkken og loft til kip. Derudover er der to gode værelser og to hemse, hvoraf den ene kan bruges til kontor eller et ekstra opholdsrum. Ejendommen er fra år 1800 og lejligheden har således 226 år på bagen, hvilket giver den en charme og karakter, som skal opleves. De 138 m2 er perfekt fordelt og udnyttet, men rummer også kringelkroge og muligheder for at gå på opdagelse. Lejligheden er en oase af fred og ro midt i byens puls og i gåafstand til alle det gamle Københavns herligheder: Frederiksstaden, havnefronten med den kommende svømmehal, Nyhavn, Christianshavn, Kongens Have, Amalienborg, Kastellet, parkerne, operaen, gallerier, biografer og museer. Herudover også kun få minutters gang til metroen. Velkommen til! :)