iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Islands Brygge 76, 1. 4

2300 København S · danbolig · danbolig Islands Brygge og Ørestad

Åbn pitch-view
Top-pick score
64/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2023)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·46 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -9.0% — over markedet

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -9.0%✓Sol 95✓Nybyg 2023✓1. sal✓73 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 83.982 kr/m² × 73 m² = 6.130.664 kr.
Islands Brygge 76, 1. 4

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
73 m²
Værelser
2
Byggeår
2023
Udbudspris
6.695.000 kr.
Dage på markedet
46d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.740 kr./år
Alpha
-9.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.130.664 kr.
83.982 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.737.020 kr.
92.288 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.181.903 kr.
84.684 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.695.000 kr.
91.712 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.130.664 kr.
83.982 kr./m²
-8.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.7%
α (alpha)-9.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.3%
= Total afkast-7.7%
Gross rental/år90.180 kr.
Salgspris6.130.664 kr.
Profit (1 års hold)-516.176 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.0%
α (alpha)-9.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast0.0%
Gross rental/år134.856 kr.
Salgspris6.559.810 kr.
Profit (1 års hold)-42.354 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.8%
α (alpha)-9.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.0%
= Total afkast8.8%
Gross rental/år202.558 kr.
Salgspris7.038.002 kr.
Profit (1 års hold)503.540 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (73) × 12 mdr
= Langtidsleje/år148.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)193.596 kr.
− Ejerudgifter/år-58.740 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)90.180 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)134.856 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)202.558 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.170 kr.
= Tx-omkostning42.020 kr.
+ Tilbudspris6.695.000 kr.
= Total investeret6.737.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.130.664 kr.
− Investeret-6.737.020 kr.
= Spread-606.356 kr.
÷ Investeret÷ 6.737.020 kr.
= Alpha-9.0%

Mægler

kr/m² (udbud)91.712 kr.
Mæglerdanbolig Islands Brygge og Ørestad
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-09-06normal
4.900.000 kr.67.123 kr./m²
2020-09-28normal
3.399.000 kr.46.562 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.900.000 kr.2023-09-06 · 3 år siden
Udbudspris implicerer11.0% pa
FMV implicerer7.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Sommerhus i byen ved havnefronten

Velkommen til en lys og eksklusiv ejerlejlighed i Sirius på Islands Brygge. Boligen byder på et åbent køkkenalrum, hvor køkken, spiseplads og ophold samles i ét indbydende rum med flot lysindfald. Herfra er der udgang til en sydvendt altan, som også kan tilgås direkte fra soveværelset. Køkkenet er fra Køkkensnedkeren og udført med fingertappede skuffer samt Gaggenau-hvidevarer, hvilket giver lejligheden et gennemført og eksklusivt præg. Soveafdelingen er praktisk disponeret med skydedør, så der