Tåsingegade 29, 1. 14

2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn

Åbn pitch-view

Top-pick score

51/ 100

C — okay

AVM signal0/25

Kvalitet13/25

Data-freshness8/20

Bydel15/15

Market signals15/15

Positive signaler

·Tier-A bydel (oesterbro)
·113 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
·Best afkast 19% — realistisk

Red flags

·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
·Betonbyggeri-æra (1970) — lavere standard

Diagnose

Svag case (flere røde flag)

✓ 3 · ! 1 · ✗ 2

✗Beton 1970✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 77✓1. sal✓83 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Østerbro

kvm

83 m²

Værelser

Byggeår

1970

Udbudspris

6.495.000 kr.

Dage på markedet

113d

Antagelser (live recalc)

Pris

FMV (kr)· listPris fallbackTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.683 kr.Belægning (%)· default 78%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 200

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 49.476 kr./år

Alpha

-0.6%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

6.495.000 kr.

78.253 kr./m² · fallback

Investeret

6.535.820 kr.

78.745 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

6.603.254 kr.

79.557 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris

6.495.000 kr.

78.253 kr./m²

Boligsiden (sælger)

iBuyReal AVM

6.495.000 kr.

78.253 kr./m²

listPris fallback

Comp-baseret

—

henter…

Offentlig vurdering

1.650.000 kr.

19.880 kr./m²

-74.6% vs udbud

SKAT (typisk forældet)

Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

1.7%

α (alpha)-0.6%

β (0% beta)0.0%

cf-yield2.3%

= Total afkast1.7%

Gross rental/år149.724 kr.

Salgspris6.495.000 kr.

Profit (1 års hold)108.904 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

9.6%

α (alpha)-0.6%

β (7% beta)7.0%

cf-yield3.2%

= Total afkast9.6%

Gross rental/år209.484 kr.

Salgspris6.949.650 kr.

Profit (1 års hold)623.314 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

18.6%

α (alpha)-0.6%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield4.4%

= Total afkast18.6%

Gross rental/år290.293 kr.

Salgspris7.456.260 kr.

Profit (1 års hold)1.210.733 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat

× Room factor (3 vær)× 1.40

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (78%)× 0.78

= Brutto Airbnb/år479.093 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99

− Platform 15% af brutto-71.864 kr.

− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.

− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.

= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr

× kvm (83) × 12 mdr

= Langtidsleje/år199.200 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)258.960 kr.

− Ejerudgifter/år-49.476 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)149.724 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)209.484 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)290.293 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.495.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+38.970 kr.

= Tx-omkostning40.820 kr.

+ Tilbudspris6.495.000 kr.

= Total investeret6.535.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.495.000 kr.

− Investeret-6.535.820 kr.

= Spread-40.820 kr.

÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.

= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)78.253 kr.

MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn

Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2013-01-21normal

2.095.000 kr.25.241 kr./m²

2007-10-22normal

2.370.000 kr.28.554 kr./m²

2005-04-18normal

2.395.000 kr.28.855 kr./m²

2001-10-24normal

1.480.376 kr.17.836 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

2.095.000 kr.2013-01-21 · 13 år siden

Udbudspris implicerer9.1% pa

FMV implicerer9.1% pa

Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

3 V'er i Klimakvarteret - Tæt på Metro og Fælledparken

3v'er i Klimakvarteret - tæt på ALT Pæn lejlighed midt i KlimakvarteretMidt i Østerbros eftertragtede Klimakvarter venter 83 velindrettede m2, der rammer plet hos såvel de to venner, der vil dele, som for parret eller den lille familie.Med elevator i opgangen går turen til 1. sal som smurt – også når indkøbsposerne er tunge, eller barnet sover på armen. Herfra åbner entréen op til et lyst og venligt indre, der i den ene ende folder sig ud med et nyere spisekøkken og bad med vaskesøjle og separa