← Tilbage til on-market
Strandvejen 67A, 1. th
2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn
Top-pick score
61/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet17/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1938)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -11.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Støjgade✗α -11.5%✓KBH-klassiker 1938✓Sol 84✓1. sal✓87 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 75.715 kr/m² × 87 m² = 6.587.165 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
87 m²
Værelser
3
Byggeår
1938
Udbudspris
7.395.000 kr.
Dage på markedet
31d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.964 kr./år
Alpha
-11.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.587.165 kr.
75.715 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.441.220 kr.
85.531 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.693.987 kr.
76.942 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
7.395.000 kr.
85.000 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.587.165 kr.
75.715 kr./m²
-10.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.950.000 kr.
22.414 kr./m²
-73.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.5%
α (alpha)-11.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-9.5%
Gross rental/år148.836 kr.
Salgspris6.587.165 kr.
Profit (1 års hold)-705.219 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.6%
α (alpha)-11.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-1.6%
Gross rental/år211.476 kr.
Salgspris7.048.267 kr.
Profit (1 års hold)-181.477 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.1%
α (alpha)-11.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast7.1%
Gross rental/år279.805 kr.
Salgspris7.562.065 kr.
Profit (1 års hold)400.651 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (87) × 12 mdr
= Langtidsleje/år208.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)271.440 kr.
− Ejerudgifter/år-59.964 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)148.836 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)211.476 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)279.805 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris7.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)7.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.370 kr.
= Tx-omkostning46.220 kr.
+ Tilbudspris7.395.000 kr.
= Total investeret7.441.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.587.165 kr.
− Investeret-7.441.220 kr.
= Spread-854.055 kr.
÷ Investeret÷ 7.441.220 kr.
= Alpha-11.5%
Mægler
kr/m² (udbud)85.000 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-03-16normal
4.600.000 kr.52.874 kr./m²
2017-05-23normal
3.554.000 kr.40.851 kr./m²
2007-05-16normal
2.910.000 kr.33.448 kr./m²
2006-06-25family
1.357.700 kr.15.606 kr./m²
1996-01-25normal
540.000 kr.6.207 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.600.000 kr.2021-03-16 · 5 år siden
Udbudspris implicerer10.0% pa
FMV implicerer7.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charme, sjæl og massere af sol
Charmerende lejlighed med stor solrig altanMed en planløsning, der appellerer til både singlen, parret og den ældre køber, får I her en bolig, hvor funktionalitet og charme går hånd i hånd.Indenfor mødes I af klassisk stil med flotte sildebensgulve og smukke rosetter. Det store køkken-alrum udgør boligens samlingspunkt med et tidløst køkken og god plads til et spisebord. Stuen er rummelig og indbyder til afslapning, og så rummer boligen desuden et godt soveværelse samt et nyere badeværelse med s