iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Musvågevej 9, 3. th

2400 København NV · lokalbolig · LokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1925)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·52 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -21.2% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 81.2% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -21.2%✓KBH-klassiker 1925✓Sol 100✓3. sal✓72 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 65.984 kr/m² × 72 m² = 4.750.871 kr.
Musvågevej 9, 3. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
72 m²
Værelser
3
Byggeår
1925
Udbudspris
5.995.000 kr.
Dage på markedet
52d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.224 kr./år
Alpha
-21.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.750.871 kr.
65.984 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.032.820 kr.
83.789 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.820.395 kr.
66.950 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.995.000 kr.
83.264 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.750.871 kr.
65.984 kr./m²
-20.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.000.000 kr.
13.889 kr./m²
-83.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-19.6%
α (alpha)-21.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-19.6%
Gross rental/år100.296 kr.
Salgspris4.750.871 kr.
Profit (1 års hold)-1.181.653 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-11.8%
α (alpha)-21.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-11.8%
Gross rental/år146.952 kr.
Salgspris5.083.432 kr.
Profit (1 års hold)-802.436 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-2.2%
α (alpha)-21.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.2%
= Total afkast-2.2%
Gross rental/år253.444 kr.
Salgspris5.454.000 kr.
Profit (1 års hold)-325.376 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år155.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)202.176 kr.
− Ejerudgifter/år-55.224 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)100.296 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)146.952 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)253.444 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+35.970 kr.
= Tx-omkostning37.820 kr.
+ Tilbudspris5.995.000 kr.
= Total investeret6.032.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.750.871 kr.
− Investeret-6.032.820 kr.
= Spread-1.281.949 kr.
÷ Investeret÷ 6.032.820 kr.
= Alpha-21.2%

Mægler

kr/m² (udbud)83.264 kr.
MæglerLokalBolig Nørrebro/ Nordvest ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-06-30normal
1.825.000 kr.25.347 kr./m²
2020-09-11normal
3.137.500 kr.43.576 kr./m²
2020-04-01family
1.000.000 kr.13.889 kr./m²
1998-01-13normal
502.730 kr.6.982 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.825.000 kr.2024-06-30 · 2 år siden
Udbudspris implicerer81.2% pa
FMV implicerer61.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-19.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Skøn treværelses med stor solrig altan!

I hjertet af Nordvest finder I denne charmerende treværelses lejlighed med en funktionel planløsning og masser af originale detaljer. Hjemmet byder på regulære og indretningsvenlige rum, der skaber gode rammer for hverdagen. Fra lejligheden er der adgang til en stor privat altan, og den veldrevne ejerforening råder desuden over et skønt og grønt gårdmiljø.  Boligen har rødder tilbage til 1920’erne, og flere af periodens karakterfulde detaljer er smukt bevaret. Her kan blandt andet fremhæves de o