iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Hjortholms Allé 2, 1. th

2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup

Åbn pitch-view
Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
  • ·Seller CAGR 6.0% pa — realistisk
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·52 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -4.6%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 95✓1. sal✓58 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 61.181 kr/m² × 58 m² = 3.548.513 kr.
Hjortholms Allé 2, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
58 m²
Værelser
2
Byggeår
1936
Udbudspris
3.695.000 kr.
Dage på markedet
52d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.212 kr./år
Alpha
-4.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.548.513 kr.
61.181 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.719.020 kr.
64.121 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.604.106 kr.
62.140 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
3.695.000 kr.
63.707 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.548.513 kr.
61.181 kr./m²
-4.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
840.000 kr.
14.483 kr./m²
-77.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.5%
α (alpha)-4.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-2.5%
Gross rental/år79.068 kr.
Salgspris3.548.513 kr.
Profit (1 års hold)-91.439 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.6%
α (alpha)-4.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast5.6%
Gross rental/år116.652 kr.
Salgspris3.796.909 kr.
Profit (1 års hold)194.541 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.7%
α (alpha)-4.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast14.7%
Gross rental/år166.626 kr.
Salgspris4.073.693 kr.
Profit (1 års hold)521.299 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (58) × 12 mdr
= Langtidsleje/år125.280 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)162.864 kr.
− Ejerudgifter/år-46.212 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)79.068 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)116.652 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)166.626 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+22.170 kr.
= Tx-omkostning24.020 kr.
+ Tilbudspris3.695.000 kr.
= Total investeret3.719.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.548.513 kr.
− Investeret-3.719.020 kr.
= Spread-170.507 kr.
÷ Investeret÷ 3.719.020 kr.
= Alpha-4.6%

Mægler

kr/m² (udbud)63.707 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2004-07-11normal
1.034.000 kr.17.828 kr./m²
1999-04-20normal
577.240 kr.9.952 kr./m²
1998-04-20normal
376.800 kr.6.497 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 840.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.034.000 kr.2004-07-11 · 22 år siden
Udbudspris implicerer6.0% pa
FMV implicerer5.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

To altaner. Lys. Stort badeværelse. Nyere køkken

To altaner. Dejligt lysindfald. Hyggelig placering. Velkommen til Hjortholms Alle 2, 1. th. Leder du efter en skøn lejlighed som, har et luftigt og rummeligt opholdsrum, samt uderum i form af to altaner? Så skal du tage et smut forbi Hjortholms Allé 2, 2. th. i Nordvest. Lejligheden er oplagt til enkeltpersoner eller par! LEJLIGHEDEN: Når du træder ind i lejligheden, bliver du mødt af en indbydende fordelingsentré, som giver adgang til alle lejlighedens rum. Her finder du et praktisk indbyg