Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1908)
- ·Seller CAGR 5.0% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
- ·α -5.8% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -5.8%✓KBH-klassiker 1908✓Sol 95✓2. sal✓69 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 74.150 kr/m² × 69 m² = 5.116.333 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
69 m²
Værelser
2
Byggeår
1908
Udbudspris
5.395.000 kr.
Dage på markedet
21d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 33.852 kr./år
Alpha
-5.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.116.333 kr.
74.150 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.429.220 kr.
78.684 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.223.172 kr.
75.698 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.395.000 kr.
78.188 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.116.333 kr.
74.150 kr./m²
-5.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.350.000 kr.
19.565 kr./m²
-75.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-3.2%
α (alpha)-5.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-3.2%
Gross rental/år140.028 kr.
Salgspris5.116.333 kr.
Profit (1 års hold)-172.859 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.8%
α (alpha)-5.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.5%
= Total afkast4.8%
Gross rental/år192.192 kr.
Salgspris5.474.476 kr.
Profit (1 års hold)237.448 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.1%
α (alpha)-5.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast13.1%
Gross rental/år217.950 kr.
Salgspris5.873.550 kr.
Profit (1 års hold)662.281 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (69) × 12 mdr
= Langtidsleje/år173.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)226.044 kr.
− Ejerudgifter/år-33.852 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)140.028 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)192.192 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)217.950 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.370 kr.
= Tx-omkostning34.220 kr.
+ Tilbudspris5.395.000 kr.
= Total investeret5.429.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.116.333 kr.
− Investeret-5.429.220 kr.
= Spread-312.887 kr.
÷ Investeret÷ 5.429.220 kr.
= Alpha-5.8%
Mægler
kr/m² (udbud)78.188 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2012-10-15family
1.250.000 kr.18.116 kr./m²
2005-09-20normal
1.945.000 kr.28.188 kr./m²
2000-03-24family
535.000 kr.7.754 kr./m²
1997-09-04normal
496.000 kr.7.188 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.945.000 kr.2005-09-20 · 21 år siden
Udbudspris implicerer5.0% pa
FMV implicerer4.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Stor 2V med altan, badeværelse fra 2021 og “Frederiksbergs hyggeligste gård”
Går du op i at have en solrig altan, en rummelig stue og et nyere badeværelse - så er denne Frederiksberg-lejlighed på grænsen til Nørrebro helt sikkert noget for dig. Den er for nylig renoveret og står overordnet set i flot og indbydende stand. Og så får du tilmed adgang til, hvad der i folkemunde kaldes “Frederiksbergs hyggeligste gård” - velkommen til!Vi befinder os på Munkensvej - en rolig, lukket sidegade til Borups Allé. Her har du hele fire supermarkeder inden for gåafstand samt et fint u