iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Stokhusgade 4B, 5.

1317 København K · danbolig · danbolig København City & Christianshavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
70/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2007)
  • ·Seller CAGR 7.0% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (indre-by)
  • ·100 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -32.2% — over markedet

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗α -32.2%✗141 m² for stor✓5. sal✓Stand 9/10✓Sol 100✓Bygget 2007✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 82.238 kr/m² × 141 m² = 11.595.577 kr.
Stokhusgade 4B, 5.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Indre By
kvm
141 m²
Værelser
3
Byggeår
2007
Udbudspris
16.995.000 kr.
Dage på markedet
100d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 117.576 kr./år
Alpha
-32.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
11.595.577 kr.
82.238 kr./m² · XGBoost
Investeret
17.098.820 kr.
121.268 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
11.777.725 kr.
83.530 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
16.995.000 kr.
120.532 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
11.595.577 kr.
82.238 kr./m²
-31.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
4.550.000 kr.
32.270 kr./m²
-73.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-30.7%
α (alpha)-32.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-30.7%
Gross rental/år254.664 kr.
Salgspris11.595.577 kr.
Profit (1 års hold)-5.248.579 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-23.0%
α (alpha)-32.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-23.0%
Gross rental/år366.336 kr.
Salgspris12.407.267 kr.
Profit (1 års hold)-4.325.217 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-15.2%
α (alpha)-32.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.2%
= Total afkast-15.2%
Gross rental/år376.028 kr.
Salgspris13.311.722 kr.
Profit (1 års hold)-3.411.069 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Indre By)1.609 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR2.253 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR2.253 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (83%)× 0.83
= Brutto Airbnb/år682.425 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)105
− Platform 15% af brutto-102.364 kr.
− Rengøring (300 kr × 105)-31.612 kr.
− Admin 10% (af rest)-54.845 kr.
= Net Airbnb/år493.604 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Indre By)220 kr/m²/mdr
× kvm (141) × 12 mdr
= Langtidsleje/år372.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)483.912 kr.
− Ejerudgifter/år-117.576 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)254.664 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)366.336 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)376.028 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris16.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)16.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)16.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+101.970 kr.
= Tx-omkostning103.820 kr.
+ Tilbudspris16.995.000 kr.
= Total investeret17.098.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV11.595.577 kr.
− Investeret-17.098.820 kr.
= Spread-5.503.243 kr.
÷ Investeret÷ 17.098.820 kr.
= Alpha-32.2%

Mægler

kr/m² (udbud)120.532 kr.
Mæglerdanbolig København City & Christianshavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2012-04-25normal
6.600.000 kr.46.809 kr./m²
2007-10-01other
3.044.510 kr.21.592 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 4.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.600.000 kr.2012-04-25 · 14 år siden
Udbudspris implicerer7.0% pa
FMV implicerer4.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-2.9pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Arkitekttegnet lejlighed i særklasse - udsigt, der sjældent findes i København

Arkitekttegnet lejlighed i særklasse - udsigt, der sjældent findes i KøbenhavnPå Stokhusgade 4B, 5. udbydes en bolig i den absolutte top af det københavnske marked. Lejligheden er tegnet af Nils Holscher og fremstår som en helstøbt arkitektonisk oplevelse, hvor lys, materialer og proportioner går op i en højere enhed.Boligen rummer 141 m² fordelt over to plan med en gennemtænkt planløsning og åbne linjer, der skaber en særlig ro og rumfornemmelse.De store glaspartier trækker lyset dybt ind og åb