iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Myggenæsgade 3, 5. 2

2300 København S · estate · Estate Amager - Islands Brygge

Åbn pitch-view
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2006)
  • ·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -8.0% — over markedet

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -8.0%✓5. sal✓Sol 100✓79 m² sweet✓Bygget 2006✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 79.661 kr/m² × 79 m² = 6.293.192 kr.
Myggenæsgade 3, 5. 2

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
79 m²
Værelser
3
Byggeår
2006
Udbudspris
6.795.000 kr.
Dage på markedet
31d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 43.848 kr./år
Alpha
-8.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.293.192 kr.
79.661 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.837.620 kr.
86.552 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.370.431 kr.
80.638 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.795.000 kr.
86.013 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.293.192 kr.
79.661 kr./m²
-7.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.150.000 kr.
27.215 kr./m²
-68.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.2%
α (alpha)-8.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-6.2%
Gross rental/år117.312 kr.
Salgspris6.293.192 kr.
Profit (1 års hold)-427.116 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.5%
α (alpha)-8.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år165.660 kr.
Salgspris6.733.715 kr.
Profit (1 års hold)61.755 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.9%
α (alpha)-8.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.1%
= Total afkast10.9%
Gross rental/år280.066 kr.
Salgspris7.224.584 kr.
Profit (1 års hold)667.030 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år161.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)209.508 kr.
− Ejerudgifter/år-43.848 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)117.312 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)165.660 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)280.066 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.770 kr.
= Tx-omkostning42.620 kr.
+ Tilbudspris6.795.000 kr.
= Total investeret6.837.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.293.192 kr.
− Investeret-6.837.620 kr.
= Spread-544.428 kr.
÷ Investeret÷ 6.837.620 kr.
= Alpha-8.0%

Mægler

kr/m² (udbud)86.013 kr.
MæglerEstate Amager - Islands Brygge
Typeestate

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-11-15family
3.130.000 kr.39.620 kr./m²
2019-03-26normal
3.130.000 kr.39.620 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.150.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.130.000 kr.2019-03-26 · 7 år siden
Udbudspris implicerer11.7% pa
FMV implicerer10.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar lejlighed med stor altan

Velkommen til Myggenæsgade 3, 5. sal – en lys og velindrettet lejlighed med attraktiv beliggenhed tæt på både byliv, metro og vandet.Lejligheden ligger ugeneret højt oppe på 5. sal og byder på et skønt lysindfald samt en dejlig ro. Boligens naturlige samlingspunkt er det nyere og stilfulde køkken-alrum, hvor moderne materialer og funktionelle løsninger skaber de perfekte rammer for både hverdagsliv og hyggelige sammenkomster.Fra opholdsrummet er der adgang til en imponerende stor og solrig altan