iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Havneholmen 58, 1. th

1561 København V · nybolig · Nybolig City - Christianshavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
56/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2009)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·112 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -4.5%✓Sol 60✓1. sal✓76 m² sweet✓Bygget 2009✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 82.121 kr/m² × 76 m² = 6.241.224 kr.
Havneholmen 58, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
76 m²
Værelser
2
Byggeår
2009
Udbudspris
6.495.000 kr.
Dage på markedet
112d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 59.664 kr./år
Alpha
-4.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.241.224 kr.
82.121 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.535.820 kr.
85.998 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.319.632 kr.
83.153 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.495.000 kr.
85.461 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.241.224 kr.
82.121 kr./m²
-3.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.950.000 kr.
25.658 kr./m²
-70.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.7%
α (alpha)-4.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-2.7%
Gross rental/år118.176 kr.
Salgspris6.241.224 kr.
Profit (1 års hold)-176.420 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.1%
α (alpha)-4.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast5.1%
Gross rental/år171.528 kr.
Salgspris6.678.110 kr.
Profit (1 års hold)313.818 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
13.0%
α (alpha)-4.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.8%
= Total afkast13.0%
Gross rental/år179.852 kr.
Salgspris7.164.925 kr.
Profit (1 års hold)808.958 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (76) × 12 mdr
= Langtidsleje/år177.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)231.192 kr.
− Ejerudgifter/år-59.664 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)118.176 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)171.528 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)179.852 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.970 kr.
= Tx-omkostning40.820 kr.
+ Tilbudspris6.495.000 kr.
= Total investeret6.535.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.241.224 kr.
− Investeret-6.535.820 kr.
= Spread-294.596 kr.
÷ Investeret÷ 6.535.820 kr.
= Alpha-4.5%

Mægler

kr/m² (udbud)85.461 kr.
MæglerNybolig City - Christianshavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2006-10-06normal
3.125.997 kr.41.132 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.125.997 kr.2006-10-06 · 20 år siden
Udbudspris implicerer3.7% pa
FMV implicerer3.5% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Lækker lejlighed med altan og vandudsigt

Tæt på byen, udsigt til vandet og behagelig kort afstand til rekreative grønne arealer er en del af den meget høje herlighedsværdi, som I kan se frem, hvis I bliver de heldige, der får adresse her på Havneholmen, hvor vi udbyder en lækker og fuldkommen indflytningsklar lejlighed i en prisbelønnet ejendom fra 2009.Beliggenheden er perfekt til jer, der vil bo med kort afstand til det hele, og som samtidig lægger vægt på, at der ikke er dominerende trafik, for det er der ikke her på adressen, hvor