← Tilbage til on-market
Mjøsensgade 13, 5. th
2300 København S · nybolig · Nybolig Amager - Holmbladsgade
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1946)
- ·Fresh handelsdata (2021)
- ·45 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -2.8%✓5. sal✓KBH-klassiker 1946✓Sol 100✓85 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 60.914 kr/m² × 85 m² = 5.177.684 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
85 m²
Værelser
3
Byggeår
1946
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
45d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.068 kr./år
Alpha
-2.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.177.684 kr.
60.914 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.328.620 kr.
62.690 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.259.608 kr.
61.878 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.295.000 kr.
62.294 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.177.684 kr.
60.914 kr./m²
-2.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.350.000 kr.
15.882 kr./m²
-74.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-0.7%
α (alpha)-2.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-0.7%
Gross rental/år115.332 kr.
Salgspris5.177.684 kr.
Profit (1 års hold)-35.604 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
7.3%
α (alpha)-2.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast7.3%
Gross rental/år167.352 kr.
Salgspris5.540.122 kr.
Profit (1 års hold)378.854 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
17.0%
α (alpha)-2.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast17.0%
Gross rental/år265.846 kr.
Salgspris5.943.981 kr.
Profit (1 års hold)881.207 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (85) × 12 mdr
= Langtidsleje/år173.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)225.420 kr.
− Ejerudgifter/år-58.068 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)115.332 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)167.352 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)265.846 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.177.684 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread-150.936 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha-2.8%
Mægler
kr/m² (udbud)62.294 kr.
MæglerNybolig Amager - Holmbladsgade
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2021-09-09normal
3.550.000 kr.41.765 kr./m²
2016-06-27normal
2.700.000 kr.31.765 kr./m²
2012-12-06normal
1.450.000 kr.17.059 kr./m²
2011-02-25normal
1.358.000 kr.15.976 kr./m²
2007-12-11normal
1.450.000 kr.17.059 kr./m²
2002-04-26normal
995.000 kr.11.706 kr./m²
1999-06-16normal
737.616 kr.8.678 kr./m²
1998-11-20normal
465.000 kr.5.471 kr./m²
1994-08-19normal
281.600 kr.3.313 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.550.000 kr.2021-09-09 · 5 år siden
Udbudspris implicerer8.3% pa
FMV implicerer7.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Charmerende, indflytningsklar, og helt unik.
Charmerende og indflytningsklar 3V’er med fritlagte bjælker og flot lysindfald Velkommen til Mjøsensgade 13, 5. th – en skøn og fuldstændig indflytningsklar lejlighed på 85 m², hvor charme, funktionalitet og moderne komfort går op i en højere enhed. Beliggende højt i ejendommen får du et fantastisk lysindfald og en særlig ro, som sjældent opleves så centralt i byen.Lejligheden byder på en spændende og veldisponeret planløsning med flotte fritlagte bjælker, der tilfører boligen karakter og en hel