Top-pick score
70/ 100
B — solid
AVM signal14/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2010)
- ·Seller CAGR 5.8% pa — realistisk
- ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
- Ingen red flags identificeret
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗128 m² for stor!α +0.0%✓7. sal✓Sol 100✓Nybyg 2010✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 53.429 kr/m² × 128 m² = 6.838.916 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
128 m²
Værelser
3
Byggeår
2010
Udbudspris
6.795.000 kr.
Dage på markedet
18d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 71.328 kr./år
Alpha
0.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.838.916 kr.
53.429 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.837.620 kr.
53.419 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.984.948 kr.
54.570 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.795.000 kr.
53.086 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.838.916 kr.
53.429 kr./m²
+0.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.650.000 kr.
20.703 kr./m²
-61.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
2.8%
α (alpha)0.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast2.8%
Gross rental/år189.792 kr.
Salgspris6.838.916 kr.
Profit (1 års hold)191.088 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
10.9%
α (alpha)0.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.9%
= Total afkast10.9%
Gross rental/år268.128 kr.
Salgspris7.317.640 kr.
Profit (1 års hold)748.148 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.5%
α (alpha)0.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast18.5%
Gross rental/år252.586 kr.
Salgspris7.851.076 kr.
Profit (1 års hold)1.266.041 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (128) × 12 mdr
= Langtidsleje/år261.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)339.456 kr.
− Ejerudgifter/år-71.328 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)189.792 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)268.128 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)252.586 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.795.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.795.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+40.770 kr.
= Tx-omkostning42.620 kr.
+ Tilbudspris6.795.000 kr.
= Total investeret6.837.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.838.916 kr.
− Investeret-6.837.620 kr.
= Spread1.296 kr.
÷ Investeret÷ 6.837.620 kr.
= Alpha0.0%
Mægler
kr/m² (udbud)53.086 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2017-06-28normal
4.075.000 kr.31.836 kr./m²
2013-04-04normal
2.900.000 kr.22.656 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.075.000 kr.2017-06-28 · 9 år siden
Udbudspris implicerer5.8% pa
FMV implicerer5.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lysfyldt lejlighed med to terrasser i ikoniske 8-Tallet
Så er der godt bolignyt for såvel solisten som parret eller den lille familie, der ønsker sig en rolig – men bynær – base. I én af Ørestadens mest eftertragtede ejendomme kan I nemlig nu blive de heldige ejere af en stor, lys lejlighed med to terrasser ovenikøbet. Her får I en privat og ugeneret beliggenhed i fredelige omgivelser tæt på naturen.Inden døre venter 128 veldisponerede kvm med moderne, rene linjer. Entréen byder generøst velkommen med indbygget skabsplads, og herfra finder I vej til