Top-pick score
56/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals6/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·154 dage — sælger kan være motiveret
Red flags
- ·α -6.2% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -6.2%✓KBH-klassiker 1932✓Sol 100✓3. sal✓55 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.955 kr/m² × 55 m² = 4.342.546 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
55 m²
Værelser
2
Byggeår
1932
Udbudspris
4.599.000 kr.
Dage på markedet
154d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 36.648 kr./år
Alpha
-6.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.342.546 kr.
78.955 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.628.444 kr.
84.154 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.396.469 kr.
79.936 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.599.000 kr.
83.618 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.342.546 kr.
78.955 kr./m²
-5.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.000.000 kr.
18.182 kr./m²
-78.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.4%
α (alpha)-6.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-4.4%
Gross rental/år82.152 kr.
Salgspris4.342.546 kr.
Profit (1 års hold)-203.746 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
3.4%
α (alpha)-6.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.5%
= Total afkast3.4%
Gross rental/år117.792 kr.
Salgspris4.646.524 kr.
Profit (1 års hold)135.872 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
12.4%
α (alpha)-6.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast12.4%
Gross rental/år176.190 kr.
Salgspris4.985.243 kr.
Profit (1 års hold)532.989 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.100 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.100 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år313.170 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-46.976 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-23.649 kr.
= Net Airbnb/år212.838 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (55) × 12 mdr
= Langtidsleje/år118.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)154.440 kr.
− Ejerudgifter/år-36.648 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)82.152 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)117.792 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)176.190 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.599.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.599.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.599.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.594 kr.
= Tx-omkostning29.444 kr.
+ Tilbudspris4.599.000 kr.
= Total investeret4.628.444 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.342.546 kr.
− Investeret-4.628.444 kr.
= Spread-285.898 kr.
÷ Investeret÷ 4.628.444 kr.
= Alpha-6.2%
Mægler
kr/m² (udbud)83.618 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-10-15normal
2.495.000 kr.45.364 kr./m²
2018-05-30family
1.150.000 kr.20.909 kr./m²
2011-11-14normal
1.320.000 kr.24.000 kr./m²
2007-12-12normal
1.500.000 kr.27.273 kr./m²
2007-11-05normal
1.500.000 kr.27.273 kr./m²
1998-04-16normal
538.075 kr.9.783 kr./m²
1994-02-04normal
315.000 kr.5.727 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.495.000 kr.2019-10-15 · 7 år siden
Udbudspris implicerer9.1% pa
FMV implicerer8.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
LYS OG RUMMELIG 2 VÆRELSES I STEFANSGADEKVARTERET
Lejlighederne i det stemningsfyldte Stefansgadekvarter går som varmt brød med smør, og det er ikke svært at forstå, hvorfor nye som livslange københavnere ønsker at bosætte sig her midt på Nørrebro. Er du én af disse boligsøgende, der drømmer om en base i et af hovedstadens mest populære kvarterer, skal du rette opmærksomheden mod Sorgenfrigade og denne lyse toværelses med to altaner. Boligen rummer 55 m2, klassisk udformet med flotte plankegulve, simple stuklister og vinduespartier, der inviter