Broagergade 6, 2. tv

1672 København V · nybolig · Nybolig Vesterbro - Enghave Plads

Åbn pitch-view

Top-pick score

58/ 100

C — okay

AVM signal5/25

Kvalitet23/25

Data-freshness12/20

Bydel10/15

Market signals8/15

Positive signaler

·iBuyReal AVM dækker adressen
·Klassisk pre-krigs (byggeår 1900)
·Fresh handelsdata (2025)
·Tier-B bydel (vesterbro)
·31 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum

Red flags

·α -9.8% — over markedet
·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
·Seller CAGR 32.4% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)

✓ 5 · ! 0 · ✗ 1

✗α -9.8%✓KBH-klassiker 1900✓Sol 82✓2. sal✓64 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 84.357 kr/m² × 64 m² = 5.398.878 kr.

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)

Bydel

Vesterbro

kvm

64 m²

Værelser

Byggeår

1900

Udbudspris

5.950.000 kr.

Dage på markedet

31d

Antagelser (live recalc)

Pris

FMV (kr)· iBuyReal AVMTilbudspris (kr)· default = udbudspris

Ejerudgifter (kr/år)

EjendomsskatGrundskyldFællesudgiftØvrige

Udlejnings-rates (tom = bydel-default)

ADR (kr/nat)· default ≈ 1.195 kr.Belægning (%)· default 80%Langtidsleje (kr/m²/mdr)· default 195

Markedsudvikling — beta i % (tom = default)

Worst (%)· default 0Base (%)· default 7Best (%)· default 14.8

Total ejerudgift: 48.744 kr./år

Alpha

-9.8%

(FMV − investeret) / investeret

iBuyReal AVM

5.398.878 kr.

84.357 kr./m² · XGBoost

Investeret

5.987.550 kr.

93.555 kr./m² · tilbudspris + tx

Max bud (BE worst)

5.465.252 kr.

85.395 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris

5.950.000 kr.

92.969 kr./m²

Boligsiden (sælger)

iBuyReal AVM

5.398.878 kr.

84.357 kr./m²

-9.3% vs udbud

XGBoost (proprietær)

Comp-baseret

—

henter…

Offentlig vurdering

1.350.000 kr.

21.094 kr./m²

-77.3% vs udbud

SKAT (typisk forældet)

Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.

Worst case

Langtidsleje, 0% beta

-8.1%

α (alpha)-9.8%

β (0% beta)0.0%

cf-yield1.7%

= Total afkast-8.1%

Gross rental/år101.016 kr.

Salgspris5.398.878 kr.

Profit (1 års hold)-487.656 kr.

Base case

Expat (+30%), 7% beta

-0.4%

α (alpha)-9.8%

β (7% beta)7.0%

cf-yield2.4%

= Total afkast-0.4%

Gross rental/år145.944 kr.

Salgspris5.776.799 kr.

Profit (1 års hold)-64.807 kr.

Best case

Airbnb, 14.8% beta

8.2%

α (alpha)-9.8%

β (14.8% beta)14.8%

cf-yield3.2%

= Total afkast8.2%

Gross rental/år190.772 kr.

Salgspris6.197.912 kr.

Profit (1 års hold)401.134 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat

× Room factor (2 vær)× 1.00

× Stand factor (god)× 1.00

= Justeret ADR1.195 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.195 kr./nat

× 365 dage× 365

× Belægning (80%)× 0.80

= Brutto Airbnb/år348.940 kr.

Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102

− Platform 15% af brutto-52.341 kr.

− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.

− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.

= Net Airbnb/år239.516 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr

× kvm (64) × 12 mdr

= Langtidsleje/år149.760 kr.

Expat-model (× 1.30 markup)194.688 kr.

− Ejerudgifter/år-48.744 kr.

Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)101.016 kr.

Base gross rental (expat − ejerudg.)145.944 kr.

Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)190.772 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.950.000 kr.

− Forhandlet rabat0 kr

= Tilbudspris (købspris)5.950.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.950.000 kr.

Tx fast1.850 kr

+ 0,6% af købspris+35.700 kr.

= Tx-omkostning37.550 kr.

+ Tilbudspris5.950.000 kr.

= Total investeret5.987.550 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.398.878 kr.

− Investeret-5.987.550 kr.

= Spread-588.672 kr.

÷ Investeret÷ 5.987.550 kr.

= Alpha-9.8%

Mægler

kr/m² (udbud)92.969 kr.

MæglerNybolig Vesterbro - Enghave Plads

Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked

Registrerede handler (Boligsiden)

2025-02-18normal

4.495.000 kr.70.234 kr./m²

2018-05-04normal

2.920.000 kr.45.625 kr./m²

2006-07-13normal

1.990.000 kr.31.094 kr./m²

1997-11-03normal

434.953 kr.6.796 kr./m²

1995-12-15normal

200.000 kr.3.125 kr./m²

1995-02-20normal

200.000 kr.3.125 kr./m²

1992-06-26normal

320.000 kr.5.000 kr./m²

Offentlig vurdering (SKAT): 1.350.000 kr.— typisk forældet, kun reference

Implicit prisudvikling (CAGR)

Sidste handel

4.495.000 kr.2025-02-18 · 1 år siden

Udbudspris implicerer32.4% pa

FMV implicerer20.1% pa

Overshoot (FMV vs udbud)-12.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Smagfuld 2V’er med sydvendt altan

Centralt beliggende på Vesterbro udbydes denne yderst veldisponerede toværelses ejerlejlighed. Her bor du midt mellem bydelens rige kulturliv, gastronomiske oplevelser og de mange lokale specialbutikker, som gør kvarteret til noget helt særligt.Indenfor mødes du af en bolig, der inden for det seneste år er smagfuldt istandsat og fremstår i særdeles flot stand. Materialer og løsninger er nøje afstemt, hvilket skaber et harmonisk og moderne hjem, hvor der er kræset for detaljerne. Resultatet er en