iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Allersgade 2, 3. tv

2200 København N · edc · EDC Poul Erik Bech Nørrebro, København NV

Åbn pitch-view
Top-pick score
68/ 100
B — solid
AVM signal20/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals13/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·α 8.1% i sweet spot (5-20%)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·170 dage — sælger kan være motiveret
  • ·Best afkast 28% — realistisk
Red flags
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1990) — lavere standard
  • ·Seller CAGR 23.1% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
5 · ! 0 · 1
Beton 1990α +8.1%Sol 873. sal79 m² sweetAVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 72.893 kr/m² × 79 m² = 5.758.547 kr.
Allersgade 2, 3. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
79 m²
Værelser
3
Byggeår
1990
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
170d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 47.268 kr./år
Alpha
8.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.758.547 kr.
72.893 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.328.620 kr.
67.451 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.844.999 kr.
73.987 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.295.000 kr.
67.025 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.758.547 kr.
72.893 kr./m²
+8.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
1.400.000 kr.
17.722 kr./m²
-73.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
10.4%
α (alpha)8.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast10.4%
Gross rental/år123.372 kr.
Salgspris5.758.547 kr.
Profit (1 års hold)553.299 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
18.3%
α (alpha)8.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast18.3%
Gross rental/år174.564 kr.
Salgspris6.161.645 kr.
Profit (1 års hold)1.007.589 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
27.8%
α (alpha)8.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast27.8%
Gross rental/år261.400 kr.
Salgspris6.610.812 kr.
Profit (1 års hold)1.543.592 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (79) × 12 mdr
= Langtidsleje/år170.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)221.832 kr.
− Ejerudgifter/år-47.268 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)123.372 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)174.564 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)261.400 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.758.547 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread429.927 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha8.1%

Mægler

kr/m² (udbud)67.025 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech Nørrebro, København NV
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

AVM overshooter
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-07-16normal
3.495.000 kr.44.241 kr./m²
2023-04-17normal
2.950.000 kr.37.342 kr./m²
2021-03-03normal
3.100.000 kr.39.241 kr./m²
2005-10-19normal
1.998.000 kr.25.291 kr./m²
1999-02-04normal
727.005 kr.9.203 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.495.000 kr.2024-07-16 · 2 år siden
Udbudspris implicerer23.1% pa
FMV implicerer28.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+5.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Indflytningsklar 3-værelses lejlighed Nørrebro

Åbent hus med tilmeldingskrav 19/7 - klik på billede - En lys og indbydende 3-værelses lejlighed på 79 m² med en planløsning, der både fungerer perfekt til parret, den lille familie og som delevenlig bolig, hvis man ønsker det. Lejligheden byder på et skønt, åbent opholdsrum, hvor køkken og alrum/stue smelter sammen og skaber en naturlig base for hverdagen. Det stilrene køkken fremstår moderne med hvide, grebsfrie fronter, god bordplads og masser af opbevaring, og her er rigelig plads til et stort spisebord, hvor gæsterne kan samles. De lyse gulve og den gode loftshøjde giver en let og rolig atmosfære, og løsningen gør det nemt at indrette både spiseafdeling og sofaområde.Boligen rummer to regulære værelser, hvor det ene egner sig oplagt som soveværelse med plads til dobbeltseng og opbevaring, mens det andet er ideelt som børneværelse, kontor eller ekstra soveværelse. En fin detalje er de karakteristiske, indvendige glaspartier, der giver et råt og moderne udtryk og samtidig lader lyset vandre gennem boligen. Badeværelset fremstår pænt og funktionelt med en praktisk indretning til hverdagen. Ejendommen: Ejendommen er velholdt og fremstår præsentabel med en indbydende opgang og gode fællesfaciliteter. Der er elevator, som gør det let at komme til og fra lejligheden - også med indkøb, barnevogn eller cykeludstyr. Som et ekstra plus har ejendommen en fælles terrasse, der fungerer som et skønt frirum i hverdagen, hvor man kan nyde solen, tage en kop kaffe eller samle venner og naboer til en rolig stund. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk