iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Lersø Parkallé 51, 1. tv

2100 København Ø · danbolig · danbolig Østerbro & Nordhavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1926)
  • ·Seller CAGR 4.0% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·72 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -12.8% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -12.8%✓KBH-klassiker 1926✓Sol 95✓1. sal✓74 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 67.550 kr/m² × 74 m² = 4.998.681 kr.
Lersø Parkallé 51, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
74 m²
Værelser
3
Byggeår
1926
Udbudspris
5.695.000 kr.
Dage på markedet
72d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 56.940 kr./år
Alpha
-12.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.998.681 kr.
67.550 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.731.020 kr.
77.446 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.086.969 kr.
68.743 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
5.695.000 kr.
76.959 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.998.681 kr.
67.550 kr./m²
-12.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.600.000 kr.
21.622 kr./m²
-71.9% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-10.7%
α (alpha)-12.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.1%
= Total afkast-10.7%
Gross rental/år120.660 kr.
Salgspris4.998.681 kr.
Profit (1 års hold)-611.679 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-2.7%
α (alpha)-12.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast-2.7%
Gross rental/år173.940 kr.
Salgspris5.348.589 kr.
Profit (1 års hold)-208.491 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.0%
α (alpha)-12.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.9%
= Total afkast7.0%
Gross rental/år282.829 kr.
Salgspris5.738.486 kr.
Profit (1 års hold)290.295 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.683 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.683 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år479.093 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-71.864 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-37.752 kr.
= Net Airbnb/år339.769 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (74) × 12 mdr
= Langtidsleje/år177.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)230.880 kr.
− Ejerudgifter/år-56.940 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)120.660 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)173.940 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)282.829 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris5.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)5.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+34.170 kr.
= Tx-omkostning36.020 kr.
+ Tilbudspris5.695.000 kr.
= Total investeret5.731.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.998.681 kr.
− Investeret-5.731.020 kr.
= Spread-732.339 kr.
÷ Investeret÷ 5.731.020 kr.
= Alpha-12.8%

Mægler

kr/m² (udbud)76.959 kr.
Mæglerdanbolig Østerbro & Nordhavn
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2015-10-19family
2.200.000 kr.29.730 kr./m²
2006-07-25normal
2.595.000 kr.35.068 kr./m²
2002-05-14normal
1.350.000 kr.18.243 kr./m²
1999-11-10normal
1.076.756 kr.14.551 kr./m²
1996-01-30normal
570.120 kr.7.704 kr./m²
1993-10-08normal
520.000 kr.7.027 kr./m²
1993-08-26normal
520.000 kr.7.027 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.595.000 kr.2006-07-25 · 20 år siden
Udbudspris implicerer4.0% pa
FMV implicerer3.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Velindrettet 3-værelses i det attraktive Vibekevang

Velkommen til Lersø Parkallé 51, 1. tv. - en lys og velindrettet 3-værelses lejlighed på 74 m² beliggende i det eftertragtede Vibekevang. Her får du en bolig med en virkelig god og funktionel planløsning, hvor kvadratmeterne er optimalt udnyttet og skaber en naturlig sammenhæng mellem rummene.Lejligheden byder på et rummeligt og indbydende køkken-alrum, der fungerer som boligens naturlige samlingspunkt. Her er der god plads til både madlavning og samvær, og rummet inviterer til hyggelige middage