Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1947)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·64 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -9.9% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -9.9%✓KBH-klassiker 1947✓Sol 79✓1. sal✓64 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 70.765 kr/m² × 64 m² = 4.528.968 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
64 m²
Værelser
3
Byggeår
1947
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
64d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.548 kr./år
Alpha
-9.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.528.968 kr.
70.765 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
78.544 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.579.334 kr.
71.552 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.995.000 kr.
78.047 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.528.968 kr.
70.765 kr./m²
-9.3% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.100.000 kr.
17.188 kr./m²
-78.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.3%
α (alpha)-9.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-8.3%
Gross rental/år79.692 kr.
Salgspris4.528.968 kr.
Profit (1 års hold)-418.160 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.5%
α (alpha)-9.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-0.5%
Gross rental/år121.164 kr.
Salgspris4.845.996 kr.
Profit (1 års hold)-59.660 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.9%
α (alpha)-9.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast9.9%
Gross rental/år250.120 kr.
Salgspris5.199.255 kr.
Profit (1 års hold)422.555 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (64) × 12 mdr
= Langtidsleje/år138.240 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)179.712 kr.
− Ejerudgifter/år-58.548 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)79.692 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)121.164 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)250.120 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.528.968 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-497.852 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-9.9%
Mægler
kr/m² (udbud)78.047 kr.
Mæglerhome Nørrebro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2019-09-23normal
2.440.000 kr.38.125 kr./m²
2014-02-09normal
1.550.000 kr.24.219 kr./m²
2009-06-03normal
1.300.000 kr.20.313 kr./m²
2005-08-12normal
1.835.000 kr.28.672 kr./m²
2005-02-18family
850.000 kr.13.281 kr./m²
2003-01-22normal
1.075.000 kr.16.797 kr./m²
1999-05-20normal
325.000 kr.5.078 kr./m²
1997-01-21normal
479.000 kr.7.484 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.440.000 kr.2019-09-23 · 7 år siden
Udbudspris implicerer10.8% pa
FMV implicerer9.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.5pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
YDERST VELUDNYTTET 3-VÆRELSES / NYRENOVERET BADEVÆRELSE / ALTAN, MED SKØN UDSIGT
Pæn og delevenlig 3V’er lige ved Skjolds plads Metro & Røde plads! Lige om hjørnet fra Den Røde Plads kan I nu finde hjem i rammerne af en pæn og velindrettet 3V’er, der folder sig ud med 64 kvadratmeter og en delevenlig planløsning. I skal se nærmere på et hjem, der bærer tydeligt præg af både løbende vedligeholdelse og moderne opdateringer, så det bliver en fornøjelse at flytte ind og folde tilværelsen ud. Turen starter i en god og rummelig entré, der er indrettet med trægulv forneden og spo