← Tilbage til on-market
Halsskovgade 2, 4. 402
2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn
Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
- ·108 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -10.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1965) — lavere standard
- ·Seller CAGR 28.2% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1965✗α -10.0%✓4. sal✓Sol 95✓72 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 78.534 kr/m² × 72 m² = 5.654.467 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
72 m²
Værelser
2
Byggeår
1965
Udbudspris
6.245.000 kr.
Dage på markedet
108d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 60.624 kr./år
Alpha
-10.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.654.467 kr.
78.534 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.284.320 kr.
87.282 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.730.411 kr.
79.589 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.245.000 kr.
86.736 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.654.467 kr.
78.534 kr./m²
-9.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.600.000 kr.
22.222 kr./m²
-74.4% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.2%
α (alpha)-10.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-8.2%
Gross rental/år112.176 kr.
Salgspris5.654.467 kr.
Profit (1 års hold)-517.677 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-0.4%
α (alpha)-10.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-0.4%
Gross rental/år164.016 kr.
Salgspris6.050.280 kr.
Profit (1 års hold)-70.024 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.6%
α (alpha)-10.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.8%
= Total afkast7.6%
Gross rental/år174.429 kr.
Salgspris6.491.328 kr.
Profit (1 års hold)381.437 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år172.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)224.640 kr.
− Ejerudgifter/år-60.624 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)112.176 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)164.016 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)174.429 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.245.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.245.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.245.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.470 kr.
= Tx-omkostning39.320 kr.
+ Tilbudspris6.245.000 kr.
= Total investeret6.284.320 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.654.467 kr.
− Investeret-6.284.320 kr.
= Spread-629.853 kr.
÷ Investeret÷ 6.284.320 kr.
= Alpha-10.0%
Mægler
kr/m² (udbud)86.736 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-10-08normal
3.800.000 kr.52.778 kr./m²
2018-08-23family
2.050.000 kr.28.472 kr./m²
2017-10-12normal
2.650.000 kr.36.806 kr./m²
2009-08-10normal
1.400.000 kr.19.444 kr./m²
1997-04-14normal
455.000 kr.6.319 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.800.000 kr.2024-10-08 · 2 år siden
Udbudspris implicerer28.2% pa
FMV implicerer22.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-6.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Lejlighed med solrig altan midt på Østerbro
Lejlighed med solrig altan midt på Østerbro Solisten eller parret vil hurtigt føle sig hjemme i denne lyse lejlighed, der placerer sig helt perfekt midt mellem Strandboulevarden og Østerbrogade. Populære spisesteder, caféer, bagerier, specialbutikker og dagligvareforretninger får du i stribevis, mens grønne åndehuller som Fælledparken og Nordhavns maritime miljø folder sig ud en gåtur herfra. Du bosætter dig i en nydelig 60’er-ejendom i røde sten med elevator og brede vinduespartier, og her skal