iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

H. Schneekloths Vej 13, 1. tv

2000 Frederiksberg · danbolig · danbolig Frederiksberg

Åbn pitch-view
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1933)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
  • ·30 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -11.4% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 20.9% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -11.4%✓KBH-klassiker 1933✓Sol 78✓1. sal✓75 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 73.685 kr/m² × 75 m² = 5.526.404 kr.
H. Schneekloths Vej 13, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
75 m²
Værelser
3
Byggeår
1933
Udbudspris
6.195.000 kr.
Dage på markedet
30d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 39.552 kr./år
Alpha
-11.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.526.404 kr.
73.685 kr./m² · XGBoost
Investeret
6.234.020 kr.
83.120 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.640.161 kr.
75.202 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.195.000 kr.
82.600 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.526.404 kr.
73.685 kr./m²
-10.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.450.000 kr.
19.333 kr./m²
-76.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.0%
α (alpha)-11.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-9.0%
Gross rental/år149.448 kr.
Salgspris5.526.404 kr.
Profit (1 års hold)-558.168 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.0%
α (alpha)-11.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast-1.0%
Gross rental/år206.148 kr.
Salgspris5.913.252 kr.
Profit (1 års hold)-114.620 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.6%
α (alpha)-11.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast8.6%
Gross rental/år323.940 kr.
Salgspris6.344.312 kr.
Profit (1 års hold)434.232 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (75) × 12 mdr
= Langtidsleje/år189.000 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)245.700 kr.
− Ejerudgifter/år-39.552 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)149.448 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)206.148 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)323.940 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.170 kr.
= Tx-omkostning39.020 kr.
+ Tilbudspris6.195.000 kr.
= Total investeret6.234.020 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV5.526.404 kr.
− Investeret-6.234.020 kr.
= Spread-707.616 kr.
÷ Investeret÷ 6.234.020 kr.
= Alpha-11.4%

Mægler

kr/m² (udbud)82.600 kr.
Mæglerdanbolig Frederiksberg
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-10-11normal
4.235.000 kr.56.467 kr./m²
2019-06-11family
1.450.000 kr.19.333 kr./m²
2014-11-19normal
1.900.000 kr.25.333 kr./m²
2005-09-15family
1.225.000 kr.16.333 kr./m²
2003-06-04normal
1.195.000 kr.15.933 kr./m²
1997-04-21normal
725.360 kr.9.671 kr./m²
1995-11-15normal
585.900 kr.7.812 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.450.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.235.000 kr.2024-10-11 · 2 år siden
Udbudspris implicerer20.9% pa
FMV implicerer14.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-6.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Gennemrenoveret 2V (mulighed for 3V) med solrig altan og en skøn, fælles have

Gennemrenoveret 2V (mulighed for 3V) med solrig altan og en skøn, fælles have Du får både en lys og moderne lejlighed, en solrig altan samt en fredelig placering på en rolig, ensrettet gade som ejer af denne flotte lejlighed på Frederiksberg. Den er gennemrenoveret inden for det sidste 1,5 år med helt nyt badeværelse, spartlede vægge og lofter, slibning af gulve samt isolering af vinduer og er således i rigtig flot stand.Lejligheden ligger blot få hundrede meter fra Lindevangsparken og tæt på et