FMV fra iBuyReal AVM· 65.398 kr/m² × 70 m² = 4.577.882 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
70 m²
Værelser
3
Byggeår
1936
Udbudspris
5.495.000 kr.
Dage på markedet
59d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.476 kr./år
Alpha
-17.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.577.882 kr.
XGBoost prediction
Investeret
5.529.820 kr.
tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.641.507 kr.
højeste pris hvor worst-afkast = 0
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-15.5%
α (alpha)-17.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-15.5%
Gross rental/år93.324 kr.
Salgspris4.577.882 kr.
Profit (1 års hold)-858.614 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-7.6%
α (alpha)-17.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-7.6%
Gross rental/år142.464 kr.
Salgspris4.898.334 kr.
Profit (1 års hold)-489.022 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
2.6%
α (alpha)-17.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast2.6%
Gross rental/år275.816 kr.
Salgspris5.255.409 kr.
Profit (1 års hold)1.405 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.940 kr.
− Ejerudgifter/år-70.476 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)93.324 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)142.464 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)275.816 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+32.970 kr.
= Tx-omkostning34.820 kr.
+ Tilbudspris5.495.000 kr.
= Total investeret5.529.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.577.882 kr.
− Investeret-5.529.820 kr.
= Spread-951.938 kr.
÷ Investeret÷ 5.529.820 kr.
= Alpha-17.2%
Mægler
kr/m² (udbud)78.500 kr.
MæglerEstate Sydhavnen
Typeestate
Mæglerbeskrivelse
Gavl lejlighed med fri udsigt over Vestre Kirkegård
Gavl-lejlighed med fri udsigt mod vest og Vestre Kirkegaard!OMRÅDET:Skøn, central beliggenhed ikke langt fra det indre Vesterbro. På kun 5-10 minutter er du inde på Hovedbanegården, og Enghave plads, men alligevel bor du i et roligt område med en god blanding af beboere. Her finder du både unge og ældre, som alle har det til fælles, at de kan nyde de attraktive fornøjelser, København har at byde på. Offentlig transport er "lige til døren", og der er kun 5 minutters gang til skole og daginstituti