Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·119 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -16.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -16.5%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 100✓3. sal✓70 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 63.582 kr/m² × 70 m² = 4.450.729 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
70 m²
Værelser
3
Byggeår
1936
Udbudspris
5.295.000 kr.
Dage på markedet
119d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 70.476 kr./år
Alpha
-16.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.450.729 kr.
63.582 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.328.620 kr.
76.123 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.515.112 kr.
64.502 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.295.000 kr.
75.643 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.450.729 kr.
63.582 kr./m²
-15.9% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.200.000 kr.
17.143 kr./m²
-77.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-14.7%
α (alpha)-16.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-14.7%
Gross rental/år93.324 kr.
Salgspris4.450.729 kr.
Profit (1 års hold)-784.567 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-6.8%
α (alpha)-16.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-6.8%
Gross rental/år142.464 kr.
Salgspris4.762.280 kr.
Profit (1 års hold)-423.876 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
3.5%
α (alpha)-16.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast3.5%
Gross rental/år275.816 kr.
Salgspris5.109.437 kr.
Profit (1 års hold)56.633 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år163.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)212.940 kr.
− Ejerudgifter/år-70.476 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)93.324 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)142.464 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)275.816 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.770 kr.
= Tx-omkostning33.620 kr.
+ Tilbudspris5.295.000 kr.
= Total investeret5.328.620 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.450.729 kr.
− Investeret-5.328.620 kr.
= Spread-877.891 kr.
÷ Investeret÷ 5.328.620 kr.
= Alpha-16.5%
Mægler
kr/m² (udbud)75.643 kr.
MæglerEstate Sydhavnen
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2016-12-22normal
2.200.000 kr.31.429 kr./m²
2004-11-30normal
1.450.000 kr.20.714 kr./m²
1999-10-27normal
879.524 kr.12.565 kr./m²
1999-07-07normal
620.000 kr.8.857 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.200.000 kr.2016-12-22 · 10 år siden
Udbudspris implicerer9.2% pa
FMV implicerer7.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Gavl lejlighed med fri udsigt over Vestre Kirkegård
Gavl-lejlighed med fri udsigt mod vest og Vestre Kirkegaard!OMRÅDET:Skøn, central beliggenhed ikke langt fra det indre Vesterbro. På kun 5-10 minutter er du inde på Hovedbanegården, og Enghave plads, men alligevel bor du i et roligt område med en god blanding af beboere. Her finder du både unge og ældre, som alle har det til fælles, at de kan nyde de attraktive fornøjelser, København har at byde på. Offentlig transport er "lige til døren", og der er kun 5 minutters gang til skole og daginstituti