iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Roskildevej 98, 6. mf

2000 Frederiksberg · nybolig · Nybolig Frederiksberg - Godthåbsvej

Åbn pitch-view
Top-pick score
46/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet7/25
Data-freshness16/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Seller CAGR 6.9% pa — realistisk
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·α -10.4% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Betonbyggeri-æra (1953) — lavere standard
  • ·Beliggende på støjgade/turist-strøg

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 3
✗Beton 1953✗Støjgade✗α -10.4%✓6. sal✓Sol 100✓53 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 59.476 kr/m² × 53 m² = 3.152.222 kr.
Roskildevej 98, 6. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1953
Udbudspris
3.495.000 kr.
Dage på markedet
7d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 28.344 kr./år
Alpha
-10.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.152.222 kr.
59.476 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.517.820 kr.
66.374 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.236.171 kr.
61.060 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
3.495.000 kr.
65.943 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.152.222 kr.
59.476 kr./m²
-9.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.050.000 kr.
19.811 kr./m²
-70.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-7.4%
α (alpha)-10.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast-7.4%
Gross rental/år105.216 kr.
Salgspris3.152.222 kr.
Profit (1 års hold)-260.382 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
0.7%
α (alpha)-10.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield4.1%
= Total afkast0.7%
Gross rental/år145.284 kr.
Salgspris3.372.878 kr.
Profit (1 års hold)342 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.8%
α (alpha)-10.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.4%
= Total afkast10.8%
Gross rental/år223.458 kr.
Salgspris3.618.751 kr.
Profit (1 års hold)324.389 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.250 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.250 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år365.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-54.750 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-27.978 kr.
= Net Airbnb/år251.802 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år133.560 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)173.628 kr.
− Ejerudgifter/år-28.344 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)105.216 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)145.284 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)223.458 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.970 kr.
= Tx-omkostning22.820 kr.
+ Tilbudspris3.495.000 kr.
= Total investeret3.517.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.152.222 kr.
− Investeret-3.517.820 kr.
= Spread-365.598 kr.
÷ Investeret÷ 3.517.820 kr.
= Alpha-10.4%

Mægler

kr/m² (udbud)65.943 kr.
MæglerNybolig Frederiksberg - Godthåbsvej
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2017-02-13normal
1.925.000 kr.36.321 kr./m²
2016-11-14family
1.115.000 kr.21.038 kr./m²
2013-02-15normal
920.000 kr.17.358 kr./m²
1992-11-08normal
408.732 kr.7.712 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.050.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.925.000 kr.2017-02-13 · 9 år siden
Udbudspris implicerer6.9% pa
FMV implicerer5.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Solrig altan samt elevator i ejendommen.

Denne 2-værelses lejlighed, som ligger øverst i ejendommen, byder på et flot åbent køkken samt en solrig altan med eftermiddags- og aftensol. Lejligheden: Lejligheden er optimalt indrettet med en rummelig for­de­lings­en­tre, med god skabsplads til både sko og overtøj. Fra entreen er der adgang til en stor lys stue der munder ud i en vestvendt altan og det åbne køkken. I stuen er der god plads til både spisebord og so­faar­ran­ge­ment. I forlængelse af stuen er soveværelset. Klassisk og stilren