Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2018)
- ·73 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -9.2% — over markedet
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -9.2%✓Sol 100✓Nybyg 2018✓1. sal✓70 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 59.314 kr/m² × 70 m² = 4.151.994 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
70 m²
Værelser
2
Byggeår
2018
Udbudspris
4.545.000 kr.
Dage på markedet
73d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 30.972 kr./år
Alpha
-9.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.151.994 kr.
59.314 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.574.120 kr.
65.345 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.236.553 kr.
60.522 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.545.000 kr.
64.929 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.151.994 kr.
59.314 kr./m²
-8.6% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.500.000 kr.
21.429 kr./m²
-67.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.8%
α (alpha)-9.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-6.8%
Gross rental/år111.828 kr.
Salgspris4.151.994 kr.
Profit (1 års hold)-310.298 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.2%
α (alpha)-9.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.4%
= Total afkast1.2%
Gross rental/år154.668 kr.
Salgspris4.442.634 kr.
Profit (1 års hold)23.182 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.6%
α (alpha)-9.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.0%
= Total afkast10.6%
Gross rental/år230.326 kr.
Salgspris4.766.489 kr.
Profit (1 års hold)422.695 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.323 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.323 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år376.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-56.477 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-29.033 kr.
= Net Airbnb/år261.298 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (70) × 12 mdr
= Langtidsleje/år142.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)185.640 kr.
− Ejerudgifter/år-30.972 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)111.828 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)154.668 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)230.326 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.545.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.545.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.545.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+27.270 kr.
= Tx-omkostning29.120 kr.
+ Tilbudspris4.545.000 kr.
= Total investeret4.574.120 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV4.151.994 kr.
− Investeret-4.574.120 kr.
= Spread-422.126 kr.
÷ Investeret÷ 4.574.120 kr.
= Alpha-9.2%
Mægler
kr/m² (udbud)64.929 kr.
MæglerNybolig Ørestad
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Offentlig vurdering (SKAT): 1.500.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Moderne og lys 2 V´er med to altaner – tæt på by og fælled
Velkommen til en stilren og indflytningsklar ejerlejlighed på 70 m², hvor moderne arkitektur møder hverdagens funktionalitet. Boligen er opført i 2018 og fremstår med lyse materialevalg, gulv-til-loft vinduer og en fantastisk placering i det eftertragtede København S. Lejlighedens hjerte er det store, åbne køkken-alrum og stuemiljø. De imponerende vinduespartier sikrer et massivt lysindfald og skaber en naturlig overgang til omgivelserne. Boligen gennemstrømmes af en luftig atmosfære, som kompl