Top-pick score
48/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1946)
- ·Fresh handelsdata (2022)
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 12.4% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -4.7%✓KBH-klassiker 1946✓Sol 100✓3. sal✓65 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 58.943 kr/m² × 65 m² = 3.831.317 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
65 m²
Værelser
2
Byggeår
1946
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
15d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 51.108 kr./år
Alpha
-4.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.831.317 kr.
58.943 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
61.859 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.887.633 kr.
59.810 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.995.000 kr.
61.462 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.831.317 kr.
58.943 kr./m²
-4.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.000.000 kr.
15.385 kr./m²
-75.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-2.7%
α (alpha)-4.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-2.7%
Gross rental/år81.492 kr.
Salgspris3.831.317 kr.
Profit (1 års hold)-108.011 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
5.3%
α (alpha)-4.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast5.3%
Gross rental/år121.272 kr.
Salgspris4.099.509 kr.
Profit (1 års hold)199.961 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.4%
α (alpha)-4.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.3%
= Total afkast14.4%
Gross rental/år172.620 kr.
Salgspris4.398.352 kr.
Profit (1 års hold)550.152 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (65) × 12 mdr
= Langtidsleje/år132.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)172.380 kr.
− Ejerudgifter/år-51.108 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)81.492 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)121.272 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)172.620 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.831.317 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-189.503 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-4.7%
Mægler
kr/m² (udbud)61.462 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-06-30normal
2.500.000 kr.38.462 kr./m²
2017-02-10normal
2.080.000 kr.32.000 kr./m²
2007-08-29other
1.075.693 kr.16.549 kr./m²
2006-07-10normal
2.150.000 kr.33.077 kr./m²
2003-09-17normal
1.095.000 kr.16.846 kr./m²
1995-04-27other
188.355 kr.2.898 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.500.000 kr.2022-06-30 · 4 år siden
Udbudspris implicerer12.4% pa
FMV implicerer11.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Skøn 2-værelses lejlighed med altan - tæt på natur og byliv
LejlighedenDet kunne meget vel være her i Sundholmskvarteret, at hverdagen skal begynde og slutte. På Mjøsensgade kan du nemlig få hjemme i en hyggelig ejendom med et grønt gårdmiljø og kort afstand til såvel metro som Amager Fælled – og samtidig kan du se frem til en lys lejlighed med en solrig altan som samlingspunkt.Kom indenfor i et hyggeligt hjem på 65 veldisponerede kvm, hvor fordelingsentréen leder dig forbi samtlige af boligens rum: et regulært værelse, en stue, et badeværelse og et køkk