Top-pick score
75/ 100
A — institutional grade
AVM signal9/25
Kvalitet25/25
Data-freshness16/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2018)
- ·Fresh handelsdata (2022)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·57 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 21% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Stærk case✓ 4 · ! 2 · ✗ 0
!106 m² stor!α +2.7%✓Sol 76✓Nybyg 2018✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 87.708 kr/m² × 106 m² = 9.297.014 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
106 m²
Værelser
3
Byggeår
2018
Udbudspris
8.995.000 kr.
Dage på markedet
57d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.260 kr./år
Alpha
2.7%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
9.297.014 kr.
87.708 kr./m² · XGBoost
Investeret
9.050.820 kr.
85.385 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
9.437.320 kr.
89.031 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
8.995.000 kr.
84.858 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
9.297.014 kr.
87.708 kr./m²
+3.4% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.000.000 kr.
18.868 kr./m²
-77.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
4.9%
α (alpha)2.7%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast4.9%
Gross rental/år198.780 kr.
Salgspris9.297.014 kr.
Profit (1 års hold)444.974 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
12.7%
α (alpha)2.7%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.0%
= Total afkast12.7%
Gross rental/år273.192 kr.
Salgspris9.947.805 kr.
Profit (1 års hold)1.170.177 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
21.4%
α (alpha)2.7%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast21.4%
Gross rental/år353.089 kr.
Salgspris10.672.972 kr.
Profit (1 års hold)1.975.241 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (106) × 12 mdr
= Langtidsleje/år248.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)322.452 kr.
− Ejerudgifter/år-49.260 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)198.780 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)273.192 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)353.089 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris8.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)8.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+53.970 kr.
= Tx-omkostning55.820 kr.
+ Tilbudspris8.995.000 kr.
= Total investeret9.050.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV9.297.014 kr.
− Investeret-9.050.820 kr.
= Spread246.194 kr.
÷ Investeret÷ 9.050.820 kr.
= Alpha2.7%
Mægler
kr/m² (udbud)84.858 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2022-03-18normal
6.400.000 kr.60.377 kr./m²
2021-06-09normal
6.230.000 kr.58.774 kr./m²
2018-02-09normal
4.663.069 kr.43.991 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.000.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
6.400.000 kr.2022-03-18 · 4 år siden
Udbudspris implicerer8.9% pa
FMV implicerer9.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+0.9pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Et hjem, man glæder sig til at komme tilbage til
Velkommen til Willy Brandts Vej 17, 1. tv. – en elegant og veldisponeret ejerlejlighed på attraktive Enghave Brygge, hvor moderne arkitektur, vand, lys og byliv går op i en højere enhed. Her får man en bolig, der kombinerer vandudsigt med en beliggenhed, de færreste kan matche.Lejligheden byder på hele 106 veldisponerede kvadratmeter med en gennemtænkt planløsning, hvor det naturlige samlingspunkt er det store køkken-alrum og opholdsrum i åben forbindelse. Køkkenet fremstår stilrent og moderne m