iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Lange-Müllers Gade 21, 4. tv

2100 København Ø · nybolig · Nybolig Østerbro - Nordhavn

Åbn pitch-view
Top-pick score
63/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1932)
  • ·Tier-A bydel (oesterbro)
  • ·50 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -13.0% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -13.0%✓4. sal✓KBH-klassiker 1932✓Sol 100✓54 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 80.966 kr/m² × 54 m² = 4.372.189 kr.
Lange-Müllers Gade 21, 4. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
54 m²
Værelser
2
Byggeår
1932
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
50d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 49.560 kr./år
Alpha
-13.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
4.372.189 kr.
80.966 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
93.089 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
4.423.836 kr.
81.923 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.995.000 kr.
92.500 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
4.372.189 kr.
80.966 kr./m²
-12.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.100.000 kr.
20.370 kr./m²
-78.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.4%
α (alpha)-13.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast-11.4%
Gross rental/år80.040 kr.
Salgspris4.372.189 kr.
Profit (1 års hold)-574.591 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.7%
α (alpha)-13.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-3.7%
Gross rental/år118.920 kr.
Salgspris4.678.242 kr.
Profit (1 års hold)-229.658 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
5.5%
α (alpha)-13.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.7%
= Total afkast5.5%
Gross rental/år185.493 kr.
Salgspris5.019.273 kr.
Profit (1 års hold)177.946 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.202 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.202 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år342.209 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-51.331 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.117 kr.
= Net Airbnb/år235.053 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (54) × 12 mdr
= Langtidsleje/år129.600 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)168.480 kr.
− Ejerudgifter/år-49.560 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)80.040 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)118.920 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)185.493 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV4.372.189 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread-654.631 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha-13.0%

Mægler

kr/m² (udbud)92.500 kr.
MæglerNybolig Østerbro - Nordhavn
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2022-07-29family
2.440.000 kr.45.185 kr./m²
2017-11-02normal
2.440.000 kr.45.185 kr./m²
2007-07-24normal
1.750.000 kr.32.407 kr./m²
2004-11-19family
790.500 kr.14.639 kr./m²
1999-03-23normal
689.000 kr.12.759 kr./m²
1996-10-21normal
432.000 kr.8.000 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.100.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.440.000 kr.2017-11-02 · 9 år siden
Udbudspris implicerer8.3% pa
FMV implicerer6.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.6pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Frit udsyn fra stuen - skønt lysindfald

Mon det bliver dig, der skal indstille boligjagten på en adresse omgivet af Østerbros tilbud? Det er nemlig netop, hvad der udbydes til salg her, hvor vi står med nøglerne til en delevenlig toværelses lejlighed øverst i ejendommen. I gåafstand finder du indkøbsmuligheder, caféer og restauranter, takeaway-tilbud og naturskønne åndehuller. Inden for få hundrede meter træder du ind på Kildevældsparkens grønne arealer, og der er også gåafstand til Vibenshus Runddel St. ved Fælledparken, hvor du kan