Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·Fresh handelsdata (2024)
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·32 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1990) — lavere standard
- ·Seller CAGR 17.8% pa — aggressiv
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 3 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1990✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 63✓1. sal✓72 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
72 m²
Værelser
3
Byggeår
1990
Udbudspris
6.245.000 kr.
Dage på markedet
32d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.020 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.245.000 kr.
86.736 kr./m² · fallback
Investeret
6.284.320 kr.
87.282 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.305.815 kr.
87.581 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.245.000 kr.
86.736 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.245.000 kr.
86.736 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.400.000 kr.
19.444 kr./m²
-77.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år100.500 kr.
Salgspris6.245.000 kr.
Profit (1 års hold)61.180 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.7%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast8.7%
Gross rental/år147.156 kr.
Salgspris6.682.150 kr.
Profit (1 års hold)544.986 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.2%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.0%
= Total afkast18.2%
Gross rental/år253.648 kr.
Salgspris7.169.260 kr.
Profit (1 års hold)1.138.588 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (72) × 12 mdr
= Langtidsleje/år155.520 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)202.176 kr.
− Ejerudgifter/år-55.020 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)100.500 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)147.156 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)253.648 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.245.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.245.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.245.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+37.470 kr.
= Tx-omkostning39.320 kr.
+ Tilbudspris6.245.000 kr.
= Total investeret6.284.320 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.245.000 kr.
− Investeret-6.284.320 kr.
= Spread-39.320 kr.
÷ Investeret÷ 6.284.320 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)86.736 kr.
Mæglerdanbolig Nørrebro
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2024-12-13normal
4.500.000 kr.62.500 kr./m²
2020-07-26normal
3.250.000 kr.45.139 kr./m²
2017-01-25family
1.232.500 kr.17.118 kr./m²
2010-06-24normal
1.625.000 kr.22.569 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.400.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.500.000 kr.2024-12-13 · 2 år siden
Udbudspris implicerer17.8% pa
FMV implicerer17.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Delevenlig 3-værelses med fantastisk køkkenalrum
Velkommen til en skøn og delevenlig 3-værelses lejlighed med rummeligt køkken-alrum, stort badeværelse med separat bruseniche samt to gode værelser. LEJLIGHEDEN: Du bydes velkommen af en god fordelingsentré med plads til sko og overtøj. Fra entréen er der adgang til køkken-alrum, badeværelse samt to værelser. Badeværelset er stort og rummeligt med separat brus, vaskemaskine og gode opbevaringsmuligheder. Det store køkken-alrum byder på en god planløsning med mange hyggelige hjørner. Her er både