iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Anders Henriksens Gade 5, 1. th

2300 København S · lokalbolig · LokalBolig Amager ApS

Åbn pitch-view
Top-pick score
57/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness16/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1918)
  • ·Seller CAGR 7.6% pa — realistisk
  • ·44 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -14.4% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -14.4%✓KBH-klassiker 1918✓Sol 76✓1. sal✓53 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 69.844 kr/m² × 53 m² = 3.701.711 kr.
Anders Henriksens Gade 5, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1918
Udbudspris
4.295.000 kr.
Dage på markedet
44d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 30.276 kr./år
Alpha
-14.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.701.711 kr.
69.844 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.322.620 kr.
81.559 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.755.174 kr.
70.852 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
4.295.000 kr.
81.038 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.701.711 kr.
69.844 kr./m²
-13.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
910.000 kr.
17.170 kr./m²
-78.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-12.6%
α (alpha)-14.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-12.6%
Gross rental/år77.844 kr.
Salgspris3.701.711 kr.
Profit (1 års hold)-543.065 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-4.8%
α (alpha)-14.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast-4.8%
Gross rental/år110.280 kr.
Salgspris3.960.831 kr.
Profit (1 års hold)-251.509 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
4.9%
α (alpha)-14.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield4.5%
= Total afkast4.9%
Gross rental/år193.452 kr.
Salgspris4.249.564 kr.
Profit (1 års hold)120.396 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år108.120 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)140.556 kr.
− Ejerudgifter/år-30.276 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)77.844 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)110.280 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)193.452 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris4.295.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)4.295.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+25.770 kr.
= Tx-omkostning27.620 kr.
+ Tilbudspris4.295.000 kr.
= Total investeret4.322.620 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.701.711 kr.
− Investeret-4.322.620 kr.
= Spread-620.909 kr.
÷ Investeret÷ 4.322.620 kr.
= Alpha-14.4%

Mægler

kr/m² (udbud)81.038 kr.
MæglerLokalBolig Amager ApS
Typelokalbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-08-26family
2.225.000 kr.41.981 kr./m²
2017-03-10normal
2.225.000 kr.41.981 kr./m²
2015-04-12normal
1.480.000 kr.27.925 kr./m²
2005-04-21normal
1.137.500 kr.21.462 kr./m²
2001-03-10normal
658.492 kr.12.424 kr./m²
1998-09-17normal
498.000 kr.9.396 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 910.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.225.000 kr.2017-03-10 · 9 år siden
Udbudspris implicerer7.6% pa
FMV implicerer5.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.8pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Delevenlig 2 værelses lejlighed centralt på Amagerbro

Delevenlig 2 værelses på attraktiv Amagerbro  Her får du en hyggelig base centralt på Amagerbro i et af kvarterets mest eftertragtede områder. Du bor omgivet af klassiske københavnerkarreer, specialbutikker, caféer og gode indkøbsmuligheder med kort afstand til Metro, grønne åndehuller og bylivet i Indre By, så hverdagen glider let, mens du stadig kan trække dig tilbage til rolige omgivelser. Ejendommen er velholdt med rød facade, klassiske altaner og et indbydende gårdmiljø, hvor du kan nyde de