Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
- ·38 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -12.4% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -12.4%✓KBH-klassiker 1939✓Sol 90✓1. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 58.436 kr/m² × 43 m² = 2.512.758 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
43 m²
Værelser
2
Byggeår
1939
Udbudspris
2.850.000 kr.
Dage på markedet
38d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 48.120 kr./år
Alpha
-12.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
2.512.758 kr.
58.436 kr./m² · XGBoost
Investeret
2.868.950 kr.
66.720 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
2.535.296 kr.
58.960 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
2.850.000 kr.
66.279 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
2.512.758 kr.
58.436 kr./m²
-11.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
750.000 kr.
17.442 kr./m²
-73.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-11.0%
α (alpha)-12.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.4%
= Total afkast-11.0%
Gross rental/år39.600 kr.
Salgspris2.512.758 kr.
Profit (1 års hold)-316.592 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-3.1%
α (alpha)-12.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast-3.1%
Gross rental/år65.916 kr.
Salgspris2.688.651 kr.
Profit (1 års hold)-114.383 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
8.5%
α (alpha)-12.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.1%
= Total afkast8.5%
Gross rental/år175.608 kr.
Salgspris2.884.646 kr.
Profit (1 års hold)191.304 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.150 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.150 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år327.405 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-49.111 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-24.859 kr.
= Net Airbnb/år223.728 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (43) × 12 mdr
= Langtidsleje/år87.720 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)114.036 kr.
− Ejerudgifter/år-48.120 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)39.600 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)65.916 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)175.608 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris2.850.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)2.850.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)2.850.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+17.100 kr.
= Tx-omkostning18.950 kr.
+ Tilbudspris2.850.000 kr.
= Total investeret2.868.950 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV2.512.758 kr.
− Investeret-2.868.950 kr.
= Spread-356.192 kr.
÷ Investeret÷ 2.868.950 kr.
= Alpha-12.4%
Mægler
kr/m² (udbud)66.279 kr.
MæglerBRIKK
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-11-04normal
1.435.000 kr.33.372 kr./m²
2016-01-21normal
1.250.000 kr.29.070 kr./m²
2008-11-24normal
800.000 kr.18.605 kr./m²
2002-04-17normal
750.000 kr.17.442 kr./m²
2001-09-26normal
625.345 kr.14.543 kr./m²
2000-04-13normal
435.000 kr.10.116 kr./m²
1995-03-24normal
208.000 kr.4.837 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.435.000 kr.2018-11-04 · 8 år siden
Udbudspris implicerer9.0% pa
FMV implicerer7.3% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.7pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
TOVÆRELSES LEJLIGHED MED STOR, LÆKKER ALTAN
Denne toværelses lejlighed er simpelthen fantastisk godt skruet sammen. Her har vi et hjem, som solisten, det unge par - og oplagt den studerende - vil elske at bo i. Du skal se nærmere på en umøbleret og fuldstændigt indflytningsklar lejlighed med en bred og virkelig lækker altan. Livet går simpelthen til Amager.Du flytter til Gerbrandsvej - 100 meter fra Amagerbrogade. Dér ligger din lokale bager, dit nærmeste supermarked, et godt udvalg af spisemuligheder og selvfølgelig Sundbyvester Plads, s