FMV fra iBuyReal AVM· 64.074 kr/m² × 31 m² = 1.986.306 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
31 m²
Værelser
2
Byggeår
1940
Udbudspris
2.750.000 kr.
Dage på markedet
29d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 20.376 kr./år
Alpha
-28.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
1.986.306 kr.
XGBoost prediction
Investeret
2.768.350 kr.
tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
2.024.473 kr.
højeste pris hvor worst-afkast = 0
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-26.4%
α (alpha)-28.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-26.4%
Gross rental/år52.164 kr.
Salgspris1.986.306 kr.
Profit (1 års hold)-729.880 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-18.6%
α (alpha)-28.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.7%
= Total afkast-18.6%
Gross rental/år73.926 kr.
Salgspris2.125.347 kr.
Profit (1 års hold)-569.077 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-5.5%
α (alpha)-28.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield7.9%
= Total afkast-5.5%
Gross rental/år219.140 kr.
Salgspris2.280.279 kr.
Profit (1 års hold)-268.930 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (31) × 12 mdr
= Langtidsleje/år72.540 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)94.302 kr.
− Ejerudgifter/år-20.376 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)52.164 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)73.926 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)219.140 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris2.750.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)2.750.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)2.750.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+16.500 kr.
= Tx-omkostning18.350 kr.
+ Tilbudspris2.750.000 kr.
= Total investeret2.768.350 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV1.986.306 kr.
− Investeret-2.768.350 kr.
= Spread-782.044 kr.
÷ Investeret÷ 2.768.350 kr.
= Alpha-28.2%
Mægler
kr/m² (udbud)88.710 kr.
MæglerEstate Sydhavnen
Typeestate
Mæglerbeskrivelse
Total istandsat studiebolig for foden af Valbyparken med fri udsigt mod vest!
EJENDOMMEN:Murstensejendom beliggende lige op til Valbyparken og Sydhavns Tippen. Ejendommen er hjemsted for ejerforeningen Kongsgården, som har fornuftige, lave fællesudgifter. Ejendommens faldstammer blev renoveret i 1997, og tag, facade samt vinduer i 2000. Dørtelefoner blev skiftet i 2014, og senest i 2018 blev vandrørene udskiftet. Der er indlagt kabel-tv i ejendommen, og køber står selv for tilslutning og betaling. Ejendommen har et pengeløst fællesvaskeri, som betales via fællesudgifterne