Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1940)
- ·Fresh handelsdata (2025)
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·89 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -26.0% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Seller CAGR 41.8% pa — aggressiv
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -26.0%✓KBH-klassiker 1940✓Sol 100✓3. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 64.757 kr/m² × 31 m² = 2.007.472 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
31 m²
Værelser
2
Byggeår
1940
Udbudspris
2.695.000 kr.
Dage på markedet
89d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 18.432 kr./år
Alpha
-26.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
2.007.472 kr.
64.757 kr./m² · XGBoost
Investeret
2.713.020 kr.
87.517 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
2.047.445 kr.
66.047 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
2.695.000 kr.
86.935 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
2.007.472 kr.
64.757 kr./m²
-25.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
570.000 kr.
18.387 kr./m²
-78.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-24.0%
α (alpha)-26.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-24.0%
Gross rental/år54.108 kr.
Salgspris2.007.472 kr.
Profit (1 års hold)-651.440 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-16.2%
α (alpha)-26.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-16.2%
Gross rental/år75.870 kr.
Salgspris2.147.995 kr.
Profit (1 års hold)-489.155 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-3.1%
α (alpha)-26.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield8.1%
= Total afkast-3.1%
Gross rental/år221.084 kr.
Salgspris2.304.578 kr.
Profit (1 års hold)-187.358 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (31) × 12 mdr
= Langtidsleje/år72.540 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)94.302 kr.
− Ejerudgifter/år-18.432 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)54.108 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)75.870 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)221.084 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris2.695.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)2.695.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)2.695.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+16.170 kr.
= Tx-omkostning18.020 kr.
+ Tilbudspris2.695.000 kr.
= Total investeret2.713.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV2.007.472 kr.
− Investeret-2.713.020 kr.
= Spread-705.548 kr.
÷ Investeret÷ 2.713.020 kr.
= Alpha-26.0%
Mægler
kr/m² (udbud)86.935 kr.
MæglerEstate Sydhavnen
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2025-10-23normal
1.900.000 kr.61.290 kr./m²
2015-12-18normal
895.000 kr.28.871 kr./m²
1999-08-23normal
355.997 kr.11.484 kr./m²
1998-07-29normal
292.000 kr.9.419 kr./m²
1998-03-27normal
182.639 kr.5.892 kr./m²
1997-12-02auction
96.000 kr.3.097 kr./m²
1996-10-20normal
205.000 kr.6.613 kr./m²
1993-07-19normal
198.000 kr.6.387 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 570.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.900.000 kr.2025-10-23 · 1 år siden
Udbudspris implicerer41.8% pa
FMV implicerer5.7% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-36.2pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Total istandsat studiebolig for foden af Valbyparken med fri udsigt mod vest!
EJENDOMMEN:Murstensejendom beliggende lige op til Valbyparken og Sydhavns Tippen. Ejendommen er hjemsted for ejerforeningen Kongsgården, som har fornuftige, lave fællesudgifter. Ejendommens faldstammer blev renoveret i 1997, og tag, facade samt vinduer i 2000. Dørtelefoner blev skiftet i 2014, og senest i 2018 blev vandrørene udskiftet. Der er indlagt kabel-tv i ejendommen, og køber står selv for tilslutning og betaling. Ejendommen har et pengeløst fællesvaskeri, som betales via fællesudgifterne