← Tilbage til on-market
Frankrigshusene 5, 1. tv
2300 København S · danbolig · danbolig Amager - Sundbyvester Plads
Top-pick score
52/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet23/25
Data-freshness0/20
Bydel5/15
Market signals15/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1936)
- ·44 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
- ·Best afkast 24% — realistisk
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Stærk case✓ 6 · ! 0 · ✗ 0
✓α +4.2%✓KBH-klassiker 1936✓Sol 95✓1. sal✓73 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 71.725 kr/m² × 73 m² = 5.235.952 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
73 m²
Værelser
3
Byggeår
1936
Udbudspris
4.995.000 kr.
Dage på markedet
44d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.536 kr./år
Alpha
4.2%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
5.235.952 kr.
71.725 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.026.820 kr.
68.861 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
5.304.658 kr.
72.667 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
4.995.000 kr.
68.425 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
5.235.952 kr.
71.725 kr./m²
+4.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.300.000 kr.
17.808 kr./m²
-74.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
6.2%
α (alpha)4.2%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast6.2%
Gross rental/år102.384 kr.
Salgspris5.235.952 kr.
Profit (1 års hold)311.516 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
14.1%
α (alpha)4.2%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast14.1%
Gross rental/år147.060 kr.
Salgspris5.602.469 kr.
Profit (1 års hold)722.709 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
24.5%
α (alpha)4.2%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.5%
= Total afkast24.5%
Gross rental/år277.378 kr.
Salgspris6.010.873 kr.
Profit (1 års hold)1.261.431 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (73) × 12 mdr
= Langtidsleje/år148.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)193.596 kr.
− Ejerudgifter/år-46.536 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)102.384 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)147.060 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)277.378 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris4.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)4.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+29.970 kr.
= Tx-omkostning31.820 kr.
+ Tilbudspris4.995.000 kr.
= Total investeret5.026.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV5.235.952 kr.
− Investeret-5.026.820 kr.
= Spread209.132 kr.
÷ Investeret÷ 5.026.820 kr.
= Alpha4.2%
Mægler
kr/m² (udbud)68.425 kr.
Mæglerdanbolig Amager - Sundbyvester Plads
Typedanbolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-07-14family
1.000.000 kr.13.699 kr./m²
2024-02-29family
1.000.000 kr.13.699 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.300.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
To altaner og delevenlig planløsning tæt på byen
Velkommen til en 3-værelses lejlighed med en planløsning, der giver mange muligheder. Boligen er indrettet med entré, køkken, badeværelse, stue, to regulære værelser og hele to altaner, og netop fordelingen af rummene gør lejligheden særligt velegnet som delebolig. Her kan to beboere få hver sit værelse, mens stuen fungerer som fælles opholdsrum, men planløsningen egner sig også godt til parret, førstegangskøberen eller den lille familie. De to altaner tilfører boligen en ekstra kvalitet og give