iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Islands Brygge 24B, 3. mf

2300 København S · estate · Estate Amager - Islands Brygge

Åbn pitch-view
Top-pick score
49/ 100
C — okay
AVM signal10/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel5/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1910)
  • ·Seller CAGR 7.4% pa — realistisk
Red flags
  • ·α -25.6% — over markedet

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -25.6%!101 m² stor✓KBH-klassiker 1910✓Sol 100✓3. sal✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 83.369 kr/m² × 101 m² = 8.420.264 kr.
Islands Brygge 24B, 3. mf

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
101 m²
Værelser
3
Byggeår
1910
Udbudspris
11.249.000 kr.
Dage på markedet
16d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 69.636 kr./år
Alpha
-25.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.420.264 kr.
83.369 kr./m² · XGBoost
Investeret
11.318.344 kr.
112.063 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.503.795 kr.
84.196 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
11.249.000 kr.
111.376 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.420.264 kr.
83.369 kr./m²
-25.1% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
3.200.000 kr.
31.683 kr./m²
-71.6% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-24.4%
α (alpha)-25.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.2%
= Total afkast-24.4%
Gross rental/år136.404 kr.
Salgspris8.420.264 kr.
Profit (1 års hold)-2.761.676 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-16.9%
α (alpha)-25.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield1.8%
= Total afkast-16.9%
Gross rental/år198.216 kr.
Salgspris9.009.682 kr.
Profit (1 års hold)-2.110.446 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-8.6%
α (alpha)-25.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.2%
= Total afkast-8.6%
Gross rental/år254.278 kr.
Salgspris9.666.463 kr.
Profit (1 års hold)-1.397.603 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (101) × 12 mdr
= Langtidsleje/år206.040 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)267.852 kr.
− Ejerudgifter/år-69.636 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)136.404 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)198.216 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)254.278 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris11.249.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)11.249.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)11.249.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+67.494 kr.
= Tx-omkostning69.344 kr.
+ Tilbudspris11.249.000 kr.
= Total investeret11.318.344 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.420.264 kr.
− Investeret-11.318.344 kr.
= Spread-2.898.080 kr.
÷ Investeret÷ 11.318.344 kr.
= Alpha-25.6%

Mægler

kr/m² (udbud)111.376 kr.
MæglerEstate Amager - Islands Brygge
Typeestate

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2001-03-03normal
1.895.000 kr.18.762 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.200.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.895.000 kr.2001-03-03 · 25 år siden
Udbudspris implicerer7.4% pa
FMV implicerer6.1% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-1.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Fantastisk lejlighed i Pressesiloen - i første række til vandet 

Helt unik vandkantsbolig i første række – en af Pressesiloens absolut bedste placeringer og med gratis parkering Velkommen til en enestående 3-værelses lejlighed i den ikoniske Pressesilo på Islands Brygge, hvor den spektakulære beliggenhed ved havneløbet skaber en boligoplevelse ud over det sædvanlige.Fra det øjeblik du træder indenfor, fanges blikket af vandet. Udsigten følger dig gennem hele boligen, og fra samtlige rum opleves den helt særlige fornemmelse af at svæve over havnen. Beliggende