iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Holger Danskes Vej 32, 4. 1

2000 Frederiksberg · other · Ejendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS Frederiksberg

Åbn pitch-view
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2011)
  • ·Tier-A bydel (frederiksberg)
Red flags
  • ·α -22.0% — over markedet

Diagnose

OK case (et par advarsler)
4 · ! 0 · 1
α -22.0%4. salSol 100Nybyg 2011AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 83.433 kr/m² × 94 m² = 7.842.717 kr.
Holger Danskes Vej 32, 4. 1

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
94 m²
Værelser
3
Byggeår
2011
Udbudspris
9.995.000 kr.
Dage på markedet
16d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 65.316 kr./år
Alpha
-22.0%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.842.717 kr.
83.433 kr./m² · XGBoost
Investeret
10.056.820 kr.
106.987 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.964.643 kr.
84.730 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
9.995.000 kr.
106.330 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.842.717 kr.
83.433 kr./m²
-21.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
2.650.000 kr.
28.191 kr./m²
-73.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-20.3%
α (alpha)-22.0%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-20.3%
Gross rental/år171.564 kr.
Salgspris7.842.717 kr.
Profit (1 års hold)-2.042.539 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-12.6%
α (alpha)-22.0%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast-12.6%
Gross rental/år242.628 kr.
Salgspris8.391.707 kr.
Profit (1 års hold)-1.422.485 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-4.3%
α (alpha)-22.0%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.0%
= Total afkast-4.3%
Gross rental/år298.176 kr.
Salgspris9.003.439 kr.
Profit (1 års hold)-755.204 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (94) × 12 mdr
= Langtidsleje/år236.880 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)307.944 kr.
− Ejerudgifter/år-65.316 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)171.564 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)242.628 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)298.176 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris9.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)9.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+59.970 kr.
= Tx-omkostning61.820 kr.
+ Tilbudspris9.995.000 kr.
= Total investeret10.056.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.842.717 kr.
− Investeret-10.056.820 kr.
= Spread-2.214.103 kr.
÷ Investeret÷ 10.056.820 kr.
= Alpha-22.0%

Mægler

kr/m² (udbud)106.330 kr.
MæglerEjendomsmæglerfirma Ivan Eltoft Nielsen ApS Frederiksberg
Typeother

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2020-11-22normal
5.400.000 kr.57.447 kr./m²
2012-03-29normal
3.300.000 kr.35.106 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.650.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.400.000 kr.2020-11-22 · 6 år siden
Udbudspris implicerer10.8% pa
FMV implicerer6.4% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-4.4pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Jah, Holger Danske falder lidt udenfor. Det har han altid gjort …

Minsandten om ikke Holger Danske, Kong Georg og Dronning Olga har veje opkaldt efter sig på Frederiksberg, selvom ingen af de 3 var hverken konge eller dronning af Danmark. Men vi er i det græske kvarter på Frederiksberg, og det markeres med vejnavne som Kong Georgs Vej, Kronprinsesse Sofies Vej, Prins Constantins Vej og Dronning Olgas Vej. Jah, Holger Danske falder lidt udenfor, men det har han som sagnfigur jo altid gjort på den gode måde. Kvarteret er et af de bedste i byen, som har den lille landsbys kurage og hjerte til at ville og kunne det hele selv. Frederiksberg er Frederiksberg, og slet, slet ikke København, selv om den er omringet af København. Lejligheden på Holger Danskes Vej 32 ligger på 4. sal. Ingen pust og støn, her er selvfølgelig elevator. Ja, deroppe, hvor de er masser lys, sol, fuglefløjt og himlens engle hele dagen. Ja, med gulvvarme i badeværelset og en udsigt, så man kan se hele vejen til Riget. Med 94 m2 er den en stor lejlighed. Børnefamilien kan få det godt her. Der er legeplads til børnene, parkering, også til gæster og cykler, sydvendt altan, fælleshave, Metro kører i dybet, svømmehal tæt på, caféer i Aksel Møllers Have, og så er naboskabet til en stor guldmedalje. Der er fred og ro på Holger Danskes Vej væk fra storbyens larm, men ligger tæt på alt, også på kulturen i København. Frederiksberg er beundringsværdige ejendomme og ro, Frederiksberg har haverne, parkerne, de smukke villaer, slottet, dyrene i Zoo, restauranterne, caféerne, museerne, teatrene, kirken, alléerne, smukke tennisbaner, trendy butikker, teatre, nærværet, musikken, fællesskabet og man kan blive ved, kan man. Her er masser af skoler, private som offentlige. Og CBS selvfølgelig, kort for Copenhagen Business School. Frederiksberg har sin egen kant med sin egen kultur, for man skal være nogen, før man bliver til noget.