← Tilbage til on-market
Mjølnerparken 20, 1. tv
2200 København N · nybolig · Nybolig Nørrebro - Jagtvej
Top-pick score
33/ 100
D — speculative
AVM signal0/25
Kvalitet13/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·Tier-B bydel (noerrebro)
- ·Best afkast 18% — realistisk
Red flags
- ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
- ·Betonbyggeri-æra (1987) — lavere standard
- ·Ingen historisk handelsdata
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 2 · ! 1 · ✗ 2
✗Beton 1987✗α -0.6%!Ingen AVM✓1. sal✓90 m² sweet
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
90 m²
Værelser
3
Byggeår
1987
Udbudspris
6.395.000 kr.
Dage på markedet
1d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.404 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.395.000 kr.
71.056 kr./m² · fallback
Investeret
6.435.220 kr.
71.502 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.493.187 kr.
72.147 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.395.000 kr.
71.056 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.395.000 kr.
71.056 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.5%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast1.5%
Gross rental/år138.996 kr.
Salgspris6.395.000 kr.
Profit (1 års hold)98.776 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.4%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast9.4%
Gross rental/år197.316 kr.
Salgspris6.842.650 kr.
Profit (1 års hold)604.746 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.1%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.9%
= Total afkast18.1%
Gross rental/år253.264 kr.
Salgspris7.341.460 kr.
Profit (1 års hold)1.159.504 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (90) × 12 mdr
= Langtidsleje/år194.400 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)252.720 kr.
− Ejerudgifter/år-55.404 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)138.996 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)197.316 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)253.264 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.395.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.395.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.395.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+38.370 kr.
= Tx-omkostning40.220 kr.
+ Tilbudspris6.395.000 kr.
= Total investeret6.435.220 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.395.000 kr.
− Investeret-6.435.220 kr.
= Spread-40.220 kr.
÷ Investeret÷ 6.435.220 kr.
= Alpha-0.6%
Mægler
kr/m² (udbud)71.056 kr.
MæglerNybolig Nørrebro - Jagtvej
Typenybolig
Tidligere handler & prisudvikling
Registrerede handler (Boligsiden)
Ingen historiske handler registreret for adressen.
Implicit prisudvikling (CAGR)
Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Rummelig 3V med køkkenalrum og altan
Her får du en rummelig ejerlejlighed på 89 kvadratmeter, placeret i et nyere boligområde med et godt og lyst miljø. Lejligheden er beliggende i en veldrevet ejendom omgivet af gode fællesarealer og med nem adgang til både byliv og grønne områder. Fra første skridt mærker du den åbne atmosfære i den lyse stue, der sammen med køkkenet udgør lejlighedens hjerte. Indretningen byder på 3 værelser, hvoraf to fungerer som separate soveværelser, mens det tredje er det store køkkenalrum. Den åbne planløs