iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Lagergade 44, 2. th

1799 København V · nybolig · Nybolig Vesterbro - Enghave Plads

Åbn pitch-view
Top-pick score
65/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2025)
  • ·Fresh handelsdata (2024)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·37 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -10.8% — over markedet
  • ·Seller CAGR 20.1% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -10.8%✓Sol 87✓Nybyg 2025✓2. sal✓83 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 75.640 kr/m² × 83 m² = 6.278.142 kr.
Lagergade 44, 2. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
83 m²
Værelser
2
Byggeår
2025
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
37d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.740 kr./år
Alpha
-10.8%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.278.142 kr.
75.640 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
84.805 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.376.513 kr.
76.825 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.995.000 kr.
84.277 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.278.142 kr.
75.640 kr./m²
-10.2% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
—
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-8.8%
α (alpha)-10.8%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.0%
= Total afkast-8.8%
Gross rental/år138.480 kr.
Salgspris6.278.142 kr.
Profit (1 års hold)-622.198 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.0%
α (alpha)-10.8%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.8%
= Total afkast-1.0%
Gross rental/år196.746 kr.
Salgspris6.717.612 kr.
Profit (1 års hold)-124.462 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
7.2%
α (alpha)-10.8%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.2%
= Total afkast7.2%
Gross rental/år223.817 kr.
Salgspris7.207.307 kr.
Profit (1 års hold)392.304 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.374 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.374 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år401.281 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-60.192 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-31.062 kr.
= Net Airbnb/år279.557 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (83) × 12 mdr
= Langtidsleje/år194.220 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)252.486 kr.
− Ejerudgifter/år-55.740 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)138.480 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)196.746 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)223.817 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.278.142 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-760.678 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-10.8%

Mægler

kr/m² (udbud)84.277 kr.
MæglerNybolig Vesterbro - Enghave Plads
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2024-12-18normal
4.850.000 kr.58.434 kr./m²
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.850.000 kr.2024-12-18 · 2 år siden
Udbudspris implicerer20.1% pa
FMV implicerer13.8% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-6.3pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Stor 2v'er uden bopælspligt!

UDEN BOPÆLSPLIGTI hjertet af Carlsberg Byen - med kig til de klassiske byggeforeningshuse i Humlebyen - udbydes denne indbydende ejerlejlighed helt uden bopælspligt. Her bor du i en levende og eftertragtet bydel, hvor historiske rammer møder moderne, innovativ arkitektur og skaber en særlig stemning i hverdagen.Da lejligheden er uden bopælspligt, kan alle være med. Uanset om du er udlandsdansker, ønsker en feriebolig i København eller blot skal benytte den til helårsbeboelse, står det altså frit