Top-pick score
54/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness8/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1939)
- ·Seller CAGR 6.2% pa — realistisk
- ·Tier-B bydel (vesterbro)
- ·30 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -6.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -6.3%✓KBH-klassiker 1939✓Sol 95✓1. sal✓53 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 62.214 kr/m² × 53 m² = 3.297.329 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
53 m²
Værelser
2
Byggeår
1939
Udbudspris
3.495.000 kr.
Dage på markedet
30d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 46.152 kr./år
Alpha
-6.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.297.329 kr.
62.214 kr./m² · XGBoost
Investeret
3.517.820 kr.
66.374 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.353.228 kr.
63.268 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
3.495.000 kr.
65.943 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.297.329 kr.
62.214 kr./m²
-5.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
900.000 kr.
16.981 kr./m²
-74.2% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-4.1%
α (alpha)-6.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-4.1%
Gross rental/år77.868 kr.
Salgspris3.297.329 kr.
Profit (1 års hold)-142.623 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
4.0%
α (alpha)-6.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast4.0%
Gross rental/år115.074 kr.
Salgspris3.528.142 kr.
Profit (1 års hold)125.396 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
14.0%
α (alpha)-6.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.5%
= Total afkast14.0%
Gross rental/år193.364 kr.
Salgspris3.785.334 kr.
Profit (1 års hold)460.878 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (2 vær)× 1.00
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.195 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.195 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år348.940 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-52.341 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-26.613 kr.
= Net Airbnb/år239.516 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (53) × 12 mdr
= Langtidsleje/år124.020 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)161.226 kr.
− Ejerudgifter/år-46.152 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)77.868 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)115.074 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)193.364 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris3.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)3.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+20.970 kr.
= Tx-omkostning22.820 kr.
+ Tilbudspris3.495.000 kr.
= Total investeret3.517.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV3.297.329 kr.
− Investeret-3.517.820 kr.
= Spread-220.491 kr.
÷ Investeret÷ 3.517.820 kr.
= Alpha-6.3%
Mægler
kr/m² (udbud)65.943 kr.
MæglerEstate Sydhavnen
Typeestate
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2002-01-25normal
819.000 kr.15.453 kr./m²
2000-12-11normal
426.229 kr.8.042 kr./m²
1994-07-14normal
235.040 kr.4.435 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
819.000 kr.2002-01-25 · 24 år siden
Udbudspris implicerer6.2% pa
FMV implicerer6.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Virkelig smukt beliggende og delevenlig bolig!
OMRÅDET:For få år siden vidste folk knapt, hvor Sydhavnen lå. Nu taler flere om "det nye Vesterbro". Du kan gå til Distortion på et kvarter, men du kan også finde ro i den vilde natur på Tippen. Der er Valby Vandkulturhus med fede saunagus-aftener og den kæmpestore Valbypark lige om hjørnet, som blandt andet byder på den den nye Strandpark. Hos Rally's finder du den bedste kaffe og nytænkning af 80'ernes toasts, øl og andet godt. Børnene kan få beskidte hænder hos hestene på Børnenes Dyremark. P