Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals3/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2017)
- ·Tier-A bydel (oesterbro)
Red flags
- ·α -23.5% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗α -23.5%✗127 m² for stor✓Sol 100✓Nybyg 2017✓2. sal✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 90.891 kr/m² × 127 m² = 11.543.170 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Østerbro
kvm
127 m²
Værelser
3
Byggeår
2017
Udbudspris
15.000.000 kr.
Dage på markedet
15d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 138.528 kr./år
Alpha
-23.5%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
11.543.170 kr.
90.891 kr./m² · XGBoost
Investeret
15.091.850 kr.
118.833 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
11.637.765 kr.
91.636 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
15.000.000 kr.
118.110 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
11.543.170 kr.
90.891 kr./m²
-23.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
3.550.000 kr.
27.953 kr./m²
-76.3% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-22.4%
α (alpha)-23.5%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.1%
= Total afkast-22.4%
Gross rental/år166.272 kr.
Salgspris11.543.170 kr.
Profit (1 års hold)-3.382.408 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-14.8%
α (alpha)-23.5%
β (7% beta)7.0%
cf-yield1.7%
= Total afkast-14.8%
Gross rental/år257.712 kr.
Salgspris12.351.192 kr.
Profit (1 års hold)-2.482.946 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-7.0%
α (alpha)-23.5%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield1.7%
= Total afkast-7.0%
Gross rental/år256.217 kr.
Salgspris13.251.559 kr.
Profit (1 års hold)-1.584.074 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Østerbro)1.202 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.935 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.935 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år550.957 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-82.644 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-43.861 kr.
= Net Airbnb/år394.745 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Østerbro)200 kr/m²/mdr
× kvm (127) × 12 mdr
= Langtidsleje/år304.800 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)396.240 kr.
− Ejerudgifter/år-138.528 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)166.272 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)257.712 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)256.217 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris15.000.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)15.000.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)15.000.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+90.000 kr.
= Tx-omkostning91.850 kr.
+ Tilbudspris15.000.000 kr.
= Total investeret15.091.850 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV11.543.170 kr.
− Investeret-15.091.850 kr.
= Spread-3.548.680 kr.
÷ Investeret÷ 15.091.850 kr.
= Alpha-23.5%
Mægler
kr/m² (udbud)118.110 kr.
MæglerELBÆKS Liebhavermægler
Typeother
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2018-09-03normal
11.000.000 kr.86.614 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 3.550.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
11.000.000 kr.2018-09-03 · 8 år siden
Udbudspris implicerer4.0% pa
FMV implicerer0.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-3.3pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Drømmer du om at bo på Strandpromenaden?Vi præsenterer stolt denne unikke lejlighed beliggende på Strandpromenaden.Denne lejlighed var den første, der blev solgt som projektsalg i bebyggelsen, hvilket vidner om dens eksklusivitet og kvalitet.Nøglefunktioner:• Dobbelt loftshøjde: Oplev rummelighed og lysindfald, der skaber en fantastisk atmosfære.• Kæmpe tagterrasse: Måske den bedste i bebyggelsen! Her kan du nyde solskinsdage og skønne sommeraftener med venner og familie.• Privat parkering: Undg