iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Birkedommervej 23, 1. th

2400 København NV · danbolig · danbolig Nordvest-Emdrup

Åbn pitch-view
Top-pick score
58/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet23/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Klassisk pre-krigs (byggeår 1933)
  • ·Fresh handelsdata (2025)
  • ·Tier-B bydel (noerrebro)
  • ·130 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -12.1% — over markedet
  • ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
  • ·Seller CAGR 66.8% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 5 · ! 0 · ✗ 1
✗α -12.1%✓KBH-klassiker 1933✓Sol 84✓1. sal✓61 m² sweet✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 57.945 kr/m² × 61 m² = 3.534.618 kr.
Birkedommervej 23, 1. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Nørrebro
kvm
61 m²
Værelser
3
Byggeår
1933
Udbudspris
3.995.000 kr.
Dage på markedet
130d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 44.808 kr./år
Alpha
-12.1%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
3.534.618 kr.
57.945 kr./m² · XGBoost
Investeret
4.020.820 kr.
65.915 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
3.598.131 kr.
58.986 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
3.995.000 kr.
65.492 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
3.534.618 kr.
57.945 kr./m²
-11.5% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
880.000 kr.
14.426 kr./m²
-78.0% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-9.9%
α (alpha)-12.1%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-9.9%
Gross rental/år86.952 kr.
Salgspris3.534.618 kr.
Profit (1 års hold)-399.250 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-1.9%
α (alpha)-12.1%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.1%
= Total afkast-1.9%
Gross rental/år126.480 kr.
Salgspris3.782.041 kr.
Profit (1 års hold)-112.299 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
9.3%
α (alpha)-12.1%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield6.6%
= Total afkast9.3%
Gross rental/år263.860 kr.
Salgspris4.057.741 kr.
Profit (1 års hold)300.781 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Nørrebro)1.100 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.540 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.540 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år438.438 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-65.766 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-34.296 kr.
= Net Airbnb/år308.668 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Nørrebro)180 kr/m²/mdr
× kvm (61) × 12 mdr
= Langtidsleje/år131.760 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)171.288 kr.
− Ejerudgifter/år-44.808 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)86.952 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)126.480 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)263.860 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris3.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)3.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+23.970 kr.
= Tx-omkostning25.820 kr.
+ Tilbudspris3.995.000 kr.
= Total investeret4.020.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV3.534.618 kr.
− Investeret-4.020.820 kr.
= Spread-486.202 kr.
÷ Investeret÷ 4.020.820 kr.
= Alpha-12.1%

Mægler

kr/m² (udbud)65.492 kr.
Mæglerdanbolig Nordvest-Emdrup
Typedanbolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2025-03-04normal
2.395.000 kr.39.262 kr./m²
2001-06-15normal
765.400 kr.12.548 kr./m²
1999-07-02normal
542.084 kr.8.887 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 880.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
2.395.000 kr.2025-03-04 · 1 år siden
Udbudspris implicerer66.8% pa
FMV implicerer47.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-19.2pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

God planløsning. Fantastisk lysindfald. Veldrevet ejerforening.

God planløsning. Fantastisk lysindfald. Veldrevet ejerforening. Velkommen til Birkedommervej 23, 1. th. – en skøn lejlighed, perfekt til dig, der søger gode rum og en veludnyttet planløsning, som gør boligen ideel for par eller enkeltpersoner. Lejligheden er attraktivt placeret i det eftertragtede Nordvest-kvarter, tæt på indkøb, spisesteder, offentlig transport og grønne områder. LEJLIGHED: Når du træder ind i lejligheden, bliver du mødt af en fin fordelingsentré med plads til sko og overtøj. D