iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Hans Hedtofts Gade 5, 6. th

2300 København S · nybolig · Nybolig Islands Brygge

Åbn pitch-view
Top-pick score
60/ 100
B — solid
AVM signal10/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·iBuyReal AVM dækker adressen
  • ·Moderne (byggeår 2005)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·70 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·α -22.4% — over markedet
  • ·Seller CAGR 21.9% pa — aggressiv

Diagnose

Svag case (flere røde flag)
✓ 4 · ! 0 · ✗ 2
✗α -22.4%✗112 m² for stor✓6. sal✓Sol 100✓Bygget 2005✓AVM dækker

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV fra iBuyReal AVM· 73.119 kr/m² × 112 m² = 8.189.376 kr.
Hans Hedtofts Gade 5, 6. th

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
112 m²
Værelser
3
Byggeår
2005
Udbudspris
10.495.000 kr.
Dage på markedet
70d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 68.244 kr./år
Alpha
-22.4%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
8.189.376 kr.
73.119 kr./m² · XGBoost
Investeret
10.559.820 kr.
94.284 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
8.297.974 kr.
74.089 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
10.495.000 kr.
93.705 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
8.189.376 kr.
73.119 kr./m²
-22.0% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
2.750.000 kr.
24.554 kr./m²
-73.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-20.9%
α (alpha)-22.4%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.5%
= Total afkast-20.9%
Gross rental/år160.236 kr.
Salgspris8.189.376 kr.
Profit (1 års hold)-2.210.208 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
-13.3%
α (alpha)-22.4%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.2%
= Total afkast-13.3%
Gross rental/år228.780 kr.
Salgspris8.762.632 kr.
Profit (1 års hold)-1.568.408 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
-5.2%
α (alpha)-22.4%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield2.4%
= Total afkast-5.2%
Gross rental/år255.670 kr.
Salgspris9.401.404 kr.
Profit (1 års hold)-902.747 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (112) × 12 mdr
= Langtidsleje/år228.480 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)297.024 kr.
− Ejerudgifter/år-68.244 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)160.236 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)228.780 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)255.670 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris10.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)10.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)10.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+62.970 kr.
= Tx-omkostning64.820 kr.
+ Tilbudspris10.495.000 kr.
= Total investeret10.559.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV8.189.376 kr.
− Investeret-10.559.820 kr.
= Spread-2.370.444 kr.
÷ Investeret÷ 10.559.820 kr.
= Alpha-22.4%

Mægler

kr/m² (udbud)93.705 kr.
MæglerNybolig Islands Brygge
Typenybolig

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-07-20normal
5.800.000 kr.51.786 kr./m²
2005-04-27normal
2.648.375 kr.23.646 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 2.750.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
5.800.000 kr.2023-07-20 · 3 år siden
Udbudspris implicerer21.9% pa
FMV implicerer12.2% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-9.7pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

En eksklusiv oase hævet over byen

På en attraktiv adresse på Islands Brygge udbydes denne eksklusive penthouselejlighed.En bolig, der forener luksus, generøse lysindfald og en enestående beliggenhed med udsigt til grønne arealer og vandet lige om hjørnet. Hertil kommer adgang til en veldrevet ejerforening samt mulighed for parkering.Ejendommen fremstår stilren og moderne med et elegant udtryk, hvor store glaspartier og rene linjer understreger den eksklusive atmosfære. Fra penthousens hævede placering opleves en særlig ro og pri