iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Matthæusgade 16, 1. tv

1666 København V · home · home Vesterbro

Åbn pitch-view
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet20/25
Data-freshness12/20
Bydel10/15
Market signals8/15
Positive signaler
  • ·Ældre charme (byggeår 1882)
  • ·Fresh handelsdata (2023)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·71 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Seller CAGR 16.9% pa — aggressiv

Diagnose

OK case (et par advarsler)
✓ 4 · ! 1 · ✗ 1
✗α -0.6%!Ingen AVM✓Sol 83✓Klassisk 1882✓1. sal✓76 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Matthæusgade 16, 1. tv

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
76 m²
Værelser
3
Byggeår
1882
Udbudspris
7.495.000 kr.
Dage på markedet
71d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 58.236 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.495.000 kr.
98.618 kr./m² · fallback
Investeret
7.541.820 kr.
99.234 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.567.350 kr.
99.570 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
7.495.000 kr.
98.618 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.495.000 kr.
98.618 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.600.000 kr.
21.053 kr./m²
-78.7% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.0%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.6%
= Total afkast1.0%
Gross rental/år119.604 kr.
Salgspris7.495.000 kr.
Profit (1 års hold)72.784 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
8.7%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.3%
= Total afkast8.7%
Gross rental/år172.956 kr.
Salgspris8.019.650 kr.
Profit (1 års hold)650.786 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
18.0%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast18.0%
Gross rental/år288.056 kr.
Salgspris8.604.260 kr.
Profit (1 års hold)1.350.496 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.673 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.673 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år488.516 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-73.277 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-38.477 kr.
= Net Airbnb/år346.292 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (76) × 12 mdr
= Langtidsleje/år177.840 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)231.192 kr.
− Ejerudgifter/år-58.236 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)119.604 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)172.956 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)288.056 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris7.495.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)7.495.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+44.970 kr.
= Tx-omkostning46.820 kr.
+ Tilbudspris7.495.000 kr.
= Total investeret7.541.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV7.495.000 kr.
− Investeret-7.541.820 kr.
= Spread-46.820 kr.
÷ Investeret÷ 7.541.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)98.618 kr.
Mæglerhome Vesterbro
Typehome

Tidligere handler & prisudvikling

I tråd med marked
Registrerede handler (Boligsiden)
2023-04-10normal
4.695.000 kr.61.776 kr./m²
2021-03-09family
800.000 kr.10.526 kr./m²
2017-05-23family
1.800.000 kr.23.684 kr./m²
2010-01-09normal
1.600.000 kr.21.053 kr./m²
1993-07-19auction
19.000 kr.250 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.600.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
4.695.000 kr.2023-04-10 · 3 år siden
Udbudspris implicerer16.9% pa
FMV implicerer16.9% pa
Overshoot (FMV vs udbud)0.0pp

Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.

Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Charmerende og indbydende lejlighed med stor altan og klassiske detaljer!

Velkommen til Matthæusgade 16, 1. tv., hvor vi har fornøjelsen af at præsentere en stemningsfuld og velindrettet lejlighed med den helt rette kombination af klassisk københavnercharme og moderne komfort. Her bosætter I jer attraktivt midt på det gamle Vesterbro tæt på caféer, specialbutikker, restauranter og alt det bedste bylivet har at tilbyde.Lejlighedens 76 veldisponerede kvadratmeter byder på en lys og indbydende atmosfære, hvor de nyere vinduer sørger for et skønt naturligt lysindfald i he