Top-pick score
55/ 100
C — okay
AVM signal5/25
Kvalitet25/25
Data-freshness12/20
Bydel5/15
Market signals8/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Moderne (byggeår 2005)
- ·Seller CAGR 7.4% pa — realistisk
- ·45 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·α -8.3% — over markedet
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
Diagnose
OK case (et par advarsler)✓ 4 · ! 0 · ✗ 1
✗α -8.3%✓6. sal✓Sol 100✓Bygget 2005✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 70.959 kr/m² × 91 m² = 6.457.261 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Amager
kvm
91 m²
Værelser
3
Byggeår
2005
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
45d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 55.416 kr./år
Alpha
-8.3%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.457.261 kr.
70.959 kr./m² · XGBoost
Investeret
7.038.820 kr.
77.350 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
6.546.357 kr.
71.938 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
6.995.000 kr.
76.868 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.457.261 kr.
70.959 kr./m²
-7.7% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.900.000 kr.
20.879 kr./m²
-72.8% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
-6.4%
α (alpha)-8.3%
β (0% beta)0.0%
cf-yield1.9%
= Total afkast-6.4%
Gross rental/år130.224 kr.
Salgspris6.457.261 kr.
Profit (1 års hold)-451.335 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
1.4%
α (alpha)-8.3%
β (7% beta)7.0%
cf-yield2.6%
= Total afkast1.4%
Gross rental/år185.916 kr.
Salgspris6.909.269 kr.
Profit (1 års hold)56.365 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
10.4%
α (alpha)-8.3%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield3.8%
= Total afkast10.4%
Gross rental/år268.498 kr.
Salgspris7.412.936 kr.
Profit (1 års hold)642.613 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Amager)1.150 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.610 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.610 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (78%)× 0.78
= Brutto Airbnb/år458.367 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)99
− Platform 15% af brutto-68.755 kr.
− Rengøring (300 kr × 99)-29.708 kr.
− Admin 10% (af rest)-35.990 kr.
= Net Airbnb/år323.914 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Amager)170 kr/m²/mdr
× kvm (91) × 12 mdr
= Langtidsleje/år185.640 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)241.332 kr.
− Ejerudgifter/år-55.416 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)130.224 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)185.916 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)268.498 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV6.457.261 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-581.559 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-8.3%
Mægler
kr/m² (udbud)76.868 kr.
Mæglerhome Amager
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
I tråd med markedRegistrerede handler (Boligsiden)
2015-11-18normal
3.195.000 kr.35.110 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.900.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
3.195.000 kr.2015-11-18 · 11 år siden
Udbudspris implicerer7.4% pa
FMV implicerer6.6% pa
Overshoot (FMV vs udbud)-0.8pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Fantastisk udsigtslejlighed øverst oppe med 2 solrige altaner!
Lejligheden I overtager et moderne hjem med komfort og minimal vedligeholdelse, når I overtager nøglerne til denne dejlige treværelses lejlighed. Det kan være det unge par såvel som seniorerne eller den lille børnefamilie, der falder for de 91 m2, der står helt klar til at slå en tryg ring om jeres nye tilværelse. I kan rykke lige ind, pakke flyttekasserne ud og indrette jer på to fine værelser og i et stort, åbent leverum. Det tidløse køkken ligger ud i ét med stuen, så her kan I underholde je