Top-pick score
53/ 100
C — okay
AVM signal9/25
Kvalitet7/25
Data-freshness12/20
Bydel15/15
Market signals10/15
Positive signaler
- ·iBuyReal AVM dækker adressen
- ·Seller CAGR 7.9% pa — realistisk
- ·Tier-A bydel (frederiksberg)
- ·114 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
Red flags
- ·iBuyReal AVM 3x højere end BS-AVM (måske overshoot)
- ·Betonbyggeri-æra (1960) — lavere standard
- ·Beliggende på støjgade/turist-strøg
- ·Best afkast 64% — sandsynligvis overshoot
Diagnose
Svag case (flere røde flag)✓ 5 · ! 0 · ✗ 2
✗Beton 1960✗Støjgade✓α +43%✓5. sal✓Sol 100✓83 m² sweet✓AVM dækker
Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).
FMV fra iBuyReal AVM· 90.022 kr/m² × 83 m² = 7.471.862 kr.
Handling
Review
Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Frederiksberg
kvm
83 m²
Værelser
3
Byggeår
1960
Udbudspris
5.195.000 kr.
Dage på markedet
114d
Antagelser (live recalc)
Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 57.780 kr./år
Alpha
42.9%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
7.471.862 kr.
90.022 kr./m² · XGBoost
Investeret
5.228.020 kr.
62.988 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.575.936 kr.
91.276 kr./m² · break-even worst
📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser
Udbudspris
5.195.000 kr.
62.590 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
7.471.862 kr.
90.022 kr./m²
+43.8% vs udbud
XGBoost (proprietær)
Comp-baseret
—
henter…
Offentlig vurdering
1.950.000 kr.
23.494 kr./m²
-62.5% vs udbud
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
45.8%
α (alpha)42.9%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.9%
= Total afkast45.8%
Gross rental/år151.380 kr.
Salgspris7.471.862 kr.
Profit (1 års hold)2.395.222 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
54.0%
α (alpha)42.9%
β (7% beta)7.0%
cf-yield4.1%
= Total afkast54.0%
Gross rental/år214.128 kr.
Salgspris7.994.892 kr.
Profit (1 års hold)2.981.000 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
63.6%
α (alpha)42.9%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.8%
= Total afkast63.6%
Gross rental/år305.712 kr.
Salgspris8.577.698 kr.
Profit (1 års hold)3.655.390 kr.
① ADR-beregning (natpris)
Base ADR (Frederiksberg)1.250 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (god)× 1.00
= Justeret ADR1.750 kr./nat
② Airbnb cashflow (best case)
Justeret ADR1.750 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år511.000 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-76.650 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-40.388 kr.
= Net Airbnb/år363.492 kr.
③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)
Langtidsleje rate (Frederiksberg)210 kr/m²/mdr
× kvm (83) × 12 mdr
= Langtidsleje/år209.160 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)271.908 kr.
− Ejerudgifter/år-57.780 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)151.380 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)214.128 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)305.712 kr.
④ Købspris (on-market)
Udbudspris5.195.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.
⑤ Tx + Investeret
Tilbudspris (købspris)5.195.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+31.170 kr.
= Tx-omkostning33.020 kr.
+ Tilbudspris5.195.000 kr.
= Total investeret5.228.020 kr.
⑥ Alpha-beregning
FMV7.471.862 kr.
− Investeret-5.228.020 kr.
= Spread2.243.842 kr.
÷ Investeret÷ 5.228.020 kr.
= Alpha42.9%
Mægler
kr/m² (udbud)62.590 kr.
Mæglerhome Frederiksberg
Typehome
Tidligere handler & prisudvikling
Lidt optimistiskRegistrerede handler (Boligsiden)
2013-07-24normal
1.935.000 kr.23.313 kr./m²
2005-11-23normal
2.240.000 kr.26.988 kr./m²
2005-02-16normal
1.465.000 kr.17.651 kr./m²
Offentlig vurdering (SKAT): 1.950.000 kr.— typisk forældet, kun reference
Implicit prisudvikling (CAGR)
Sidste handel
1.935.000 kr.2013-07-24 · 13 år siden
Udbudspris implicerer7.9% pa
FMV implicerer11.0% pa
Overshoot (FMV vs udbud)+3.1pp
Tommelfingerregel: historisk KBH-condo CAGR ligger på 5-7% over lange horisonter, op til 10% i boom-perioder.
Hvis FMV-CAGR > 8-9% over en periode med fresh data, er det sandsynligvis optimistisk.
Henter sammenlignelige handler…
Mæglerbeskrivelse
Veludnyttede kvm nær alt det bedste af Frederiksberg og Vesterbro - elevator lige til døren
Med en af byens bedste beliggenheder er der lagt i kakkelovnen til, at boligdrømme kan gå i opfyldelse. Øverst oppe på 5. sal – højt hævet over gadebilledet og uden overboer – venter en pæn treværelses lejlighed. Her får du roen, udsynet og fornemmelsen af at bo tilbagetrukket, men stadig midt i det hele! Du skal se nærmere på en gedigen ejendom fra 1960. Bag byggeriet finder du gode parkeringsforhold, og fra svalegangen kan du indrette med et lille cafésæt til solrige pauser i det fri. Du får