iBuyReal CRM
← Tilbage til on-market

Linus Paulings Vej 26, 4. 5

2450 København SV · edc · EDC Poul Erik Bech, Valby og Sydhavnen

Åbn pitch-view
Top-pick score
50/ 100
C — okay
AVM signal0/25
Kvalitet25/25
Data-freshness0/20
Bydel10/15
Market signals15/15
Positive signaler
  • ·Moderne (byggeår 2020)
  • ·Tier-B bydel (vesterbro)
  • ·57 dage på markedet — ægte prissætning + forhandlingsrum
  • ·Best afkast 19% — realistisk
Red flags
  • ·FMV = listpris fallback (ingen model-prediction)
  • ·Ingen historisk handelsdata

Diagnose

OK case (et par advarsler)
4 · ! 1 · 1
α -0.6%!Ingen AVM4. salSol 95Nybyg 202088 m² sweet

Hover hver chip for hvorfor den er sat. Comps + median er kun synlige på Top picks-listen (kræver server-side beregning).

FMV = listPris (fallback)· iBuyReal AVM kender ikke denne adresse. Justér FMV i feltet nedenfor og klik "Gem som manuel FMV" for at låse din vurdering ind.
Linus Paulings Vej 26, 4. 5

Handling

Boligsiden ↗Mægler ↗

Review

Bolig (fra Boligsiden)
Bydel
Vesterbro
kvm
88 m²
Værelser
3
Byggeår
2020
Udbudspris
6.995.000 kr.
Dage på markedet
57d

Antagelser (live recalc)

Pris
Ejerudgifter (kr/år)
Udlejnings-rates (tom = bydel-default)
Markedsudvikling — beta i % (tom = default)
Total ejerudgift: 34.980 kr./år
Alpha
-0.6%
(FMV − investeret) / investeret
iBuyReal AVM
6.995.000 kr.
79.489 kr./m² · fallback
Investeret
7.038.820 kr.
79.987 kr./m² · tilbudspris + tx
Max bud (BE worst)
7.121.362 kr.
80.925 kr./m² · break-even worst

📊 FMV-sammenligning — 3 uafhængige værdiansættelser

Udbudspris
6.995.000 kr.
79.489 kr./m²
Boligsiden (sælger)
iBuyReal AVM
6.995.000 kr.
79.489 kr./m²
listPris fallback
Comp-baseret
henter…
Offentlig vurdering
SKAT (typisk forældet)
Læsevejledning: Hvis 2-3 uafhængige metoder peger samme vej (fx alle siger underpriset), styrker det signalet. Hvis kun iBuyReal AVM afviger og comp-baseret + offentlig vurdering er enige med udbud, kan AVM'en være over- eller undershooter på denne case. Offentlig vurdering er ofte 30-50% under markedspris (især nyere bygninger) — primært til reference.
Worst case
Langtidsleje, 0% beta
1.8%
α (alpha)-0.6%
β (0% beta)0.0%
cf-yield2.4%
= Total afkast1.8%
Gross rental/år170.940 kr.
Salgspris6.995.000 kr.
Profit (1 års hold)127.120 kr.
Base case
Expat (+30%), 7% beta
9.7%
α (alpha)-0.6%
β (7% beta)7.0%
cf-yield3.3%
= Total afkast9.7%
Gross rental/år232.716 kr.
Salgspris7.484.650 kr.
Profit (1 års hold)678.546 kr.
Best case
Airbnb, 14.8% beta
19.4%
α (alpha)-0.6%
β (14.8% beta)14.8%
cf-yield5.2%
= Total afkast19.4%
Gross rental/år367.369 kr.
Salgspris8.030.260 kr.
Profit (1 års hold)1.358.809 kr.

① ADR-beregning (natpris)

Base ADR (Vesterbro)1.195 kr./nat
× Room factor (3 vær)× 1.40
× Stand factor (luksus)× 1.15
= Justeret ADR1.924 kr./nat

② Airbnb cashflow (best case)

Justeret ADR1.924 kr./nat
× 365 dage× 365
× Belægning (80%)× 0.80
= Brutto Airbnb/år561.793 kr.
Bookings/år (365 × occ ÷ 2.875)102
− Platform 15% af brutto-84.269 kr.
− Rengøring (300 kr × 102)-30.470 kr.
− Admin 10% (af rest)-44.705 kr.
= Net Airbnb/år402.349 kr.

③ Langtidsleje + Expat (worst & base case)

Langtidsleje rate (Vesterbro)195 kr/m²/mdr
× kvm (88) × 12 mdr
= Langtidsleje/år205.920 kr.
Expat-model (× 1.30 markup)267.696 kr.
− Ejerudgifter/år-34.980 kr.
Worst gross rental (langtidsleje − ejerudg.)170.940 kr.
Base gross rental (expat − ejerudg.)232.716 kr.
Best gross rental (Airbnb − ejerudg.)367.369 kr.

④ Købspris (on-market)

Udbudspris6.995.000 kr.
− Forhandlet rabat0 kr
= Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.

Off-market arbitrage (3% afslag + 2% conv + 80k mæglerspar) gælder ikke her — handlen går allerede gennem mægler.

⑤ Tx + Investeret

Tilbudspris (købspris)6.995.000 kr.
Tx fast1.850 kr
+ 0,6% af købspris+41.970 kr.
= Tx-omkostning43.820 kr.
+ Tilbudspris6.995.000 kr.
= Total investeret7.038.820 kr.

⑥ Alpha-beregning

FMV6.995.000 kr.
− Investeret-7.038.820 kr.
= Spread-43.820 kr.
÷ Investeret÷ 7.038.820 kr.
= Alpha-0.6%

Mægler

kr/m² (udbud)79.489 kr.
MæglerEDC Poul Erik Bech, Valby og Sydhavnen
Typeedc

Tidligere handler & prisudvikling

Registrerede handler (Boligsiden)

Ingen historiske handler registreret for adressen.

Implicit prisudvikling (CAGR)

Mangler nylig handelsdata til CAGR-beregning.

Henter sammenlignelige handler…

Mæglerbeskrivelse

Attraktiv 3-værelses med altan på Enghave Brygge

Åbent hus med tilmeldingskrav 21/7 - klik på billede - Moderne byliv med maritim ro Drømmer du om at bo tæt på byen med vandet som nærmeste nabo? The Residence CPH er beliggende på attraktive Enghave Brygge med vandet lige udenfor døren og kort afstand til Indre By. Her bor du i et levende og internationalt havnemiljø med caféer, restauranter, specialbutikker og dagligvareindkøb i nærområdet. Metrostationen Enghave Brygge samt Fisketorvet nås på få minutter, hvilket sikrer en nem og fleksibel hverdag. The Residence CPH – arkitektur, der åbner sig mod vandet Ejendommen er opført i moderne byarkitektur og ligger direkte ud til Frederiksholmsløbet og kanalerne ved Frederiks Brygge. Den skulpturelle, trappelignende karré åbner sig mod det sydlige havnebassin og skaber gode lysforhold, luft og smukke kig til vandet. Beboerne har adgang til et grønt gårdmiljø samt faciliteter som elevator, depotrum og cykelkælder. Derudover er der opbevaring til kajak og SUP-board mod betaling. Velindrettet 3-værelses med altan Lejligheden på 88 m² fremstår veldisponeret med en indbydende entré, der byder på god skabsplads. Herfra er der adgang til et rummeligt badeværelse med separat bruseniche og praktisk vaskesøjle. Boligen rummer desuden to gode værelser, begge med skabsplads og fransk altan. Fra entréen åbner boligens lyse opholdsrum sig op med køkken og stue i ét. Det store opholdsrum har et skønt lysindfald og direkte udgang til altanen, som skaber et dejligt uderum og fungerer som en naturlig forlængelse af boligen i årets varme måneder. Boliger til flere livsfaser The Residence CPH tilbyder boliger fra 54–149 m² med 1–5 værelser. Indretningen er moderne og funktionel med fokus på komfort, kvalitet og privatliv – i rolige omgivelser tæt på både byens puls og livet ved havnen. Når du køber en bolig gennem EDC, har du mulighed for at få en gratis flytteforsikring. Ønsker du denne, skal du sende en mail med "Ja tak" til flytteforsikring@gjensidige.dk